부동산 경매로 수익내는 방법

요즘 혼돈의 부동산 이런 기사가 계속 나오더라고요 언론이 기사 어떻게 쓰는지 여러분들 아시죠 지금 어떻게든 언론 기사 타이틀은 자극적으로 써야 됩니다.

 
자극적으로 내용은 똑같아도 타이틀만 딱 잡아서 무엇이든지 이게 좀 안 좋게 그래서 대중의 심리가 되게 중요한데 이런 폭락하거나 아니면 시장이 불안할 때는 더 심리를 위축시키게끔 기사 내용을 잡는 것 같아요. 

그래서 우리 부동산 일반 매매 급매도 지금 얼어붙었는데 경매도 지금 꽁꽁이라고 해버리면 이런 부동산 시장에 대해서 공부를 하지 않았던 사람들은 더더욱 공포스럽게 느낄 겁니다.

그래서 서울 아파트 1 2회 입찰은 기본 24개 중에 낙찰은 4건뿐 이런 기사를 본 다음에 한 번 여러분께서 경매 사이트 접속해서 확인을 해보셨나요. 

제가 이런 위기의 시기에 부동산 투자법 엑시트에서도 적어놨는데 이럴 때는 어떤 거에 근거해서 하라고 했죠. 

기사를 쓰는 기자는 현상을 얘기를 하는 사람이잖아요. 

그 현상을 어떻게든 더 자극적으로 해야지만이 말 그대로 어그로를 끌고 그 다음에 많은 사람들이 클릭을 하게끔 만들어야지만이 잘 쓴 기사가 되는 겁니다. 

그래서 저기서는 너무 솔직하게 사실은 이게 몇 개 나왔지만 이 정도밖에 안 됩니다. 

이렇게 해서 평온하게 아니면 정말 평범한 기사를 쓰게 되면 그 누구든 클릭을 안 할 거 아니에요.

저기에서 광고비를 많이 얻기 위해서는 조회수나 뷰를 많이 뽑아내야 되는데 그렇게 하려고 하면 항상 타이틀은 가장 자극적이다. 

그래서 여러분들이 늘 이 시기에는 팩트가 제일 중요하죠 이게 가장 중요해요 팩트 팩트 체크만 하게 되면 내가 어떻게 할 것인지 방향을 잃지 않을 수가 있어요. 

그러니까 겁을 먹지 않을 수가 있어요. 

경매로 성공하는 건 경매 마스터 하면 되는 거 아니에요.

되게 거창하지만 항상 이렇게 하나씩 하나씩 좀 해가면 되더라고요 하나씩 하나씩 제 카톡 프사의 슬로건은 하나씩 하나씩으로 되어 있는데 저는 늘 다급하게 생각하지 않고 조급하게 생각하지 않고 하나씩 하나씩 해가면 다 되더라고요 뭐든지 김두민 님 마스터 힘들어요. 

. 처음에는 마스터 힘들 것 같고 무서운 것 같지만 하나씩 해보면 그래도 나중에는 전혀 그런 마음이 안 생기더라고요 이런 질문이 좀 많은 것 같아요. 

여러분들 제가 엑시트에서 공부의 완성이 우선이다. 

투자 먼저 하려고 하지 마라

첫 투자에 반드시 성공을 해야지만이 그다음 재미있게 즐겁게 자신을 리드하면서 투자를 이어나갈 수 있다고 말씀을 드렸어요. 


이 부분도 좀 많이 궁금해하실 것 같아요. 
질문에 대한 답변을 드리자면 일단 경매는 여러분들이 권리 분석 이것만 할 수 있으면 되고요 권리 분석은 되게 쉬워요. 
저도 처음에 이거 되게 공부를 많이 해야지 법을 많이 알아야지 할 수 있는 거 아니냐 했는데 되게 간단하더라고요 이렇게 간단해 이걸 조금만 알면 사람들이 야 이거 1초에도 하겠는데 뭐 3초에도 하겠는데 뭐 이런 얘기를 해요. 
그만큼 원리는 되게 간단하다는 겁니다.

경매에서 공부 완성은 일단 첫 번째 권리 분석을 하시고 두 번째 이게 더 중요해요 시세 조사 이 두 가지만 하면 공부의 완성이에요. 
이 두 가지만 하면 권리 분석 그다음에 시세조사 시세 조사를 하는데 어떻게 하느냐 지금 경매 물건 가격이 1억짜리가 8천만 원까지 나와 있으면 지금 8천이 최저가인데 이거 시세 조사를 가는 거예요. 
갔는데 8천이야 그러면 들어가면 안 되고

9500이야 뭐 이런 거를 정확하게 내가 팔 수 있는 가격을 급매물부터 해서 한번 조사를 해보는 겁니다. 
그래서 내가 이거를 8천에 사면 9천500만 원에 팔 수 있구나 그러면 여기 뭘 해야 되죠 원가 계산을 야 되겠죠. 
원가 계산을 할 수 있어서 한 사이클을 경험할 수가 있으면 그때가 바로 공부의 완성이라고 생각을 합니다. 
근데 내가 조사한 게 맞나 내가 이게 원가 들어가는 게 맞나 그런데 요즘에는 나와 있잖아요. 
취득세가 얼마 명도비가 얼마 수리비가 얼마

그런 비용이랑 나중에 이자 비용이 얼마 자 이런 부분까지 포함해서 그 비용을 빼고도 내가 여기서 뭐 오백 천만 원이 남으면 이거는 한 사이클을 한 번 경험해봐도 된다. 
그렇게 생각을 합니다. 그래서 이 부분만 자신이 되면 이게 바로 공부의 완성인 거예요. 
쉬운 물건에 대한 공부의 완성 그러면 막 더 어려운 물건은요 더 어려운 물건은 그 다음에 공부를 하나만 더 하면 돼요 요즘 같은 경우에는 시장이 그렇게 복잡한 물건을 하지 않더라도 아파트가 됐던 빌라가 됐던 도전할 수 있는 시장이잖아요.

그래서 이 부분까지를 한번 돌아봐서 정말 내가 팔 수 있는 가격을 정확하게 산정하는 게 저는 공부의 완성이라고 생각을 해요. 
그 다음에 한 사이클 이거를 한 바퀴만 돌려보면 이게 투자가 이렇게 되는 거구나라고 해서 그다음부터는 더 공부하면 더 어려운 물건도 할 수 있고 내가 다른 종류의 물건을 공부하면 또 다른 종류를 도전할 수 있고 그다음 플러스 플러스 1로 계속 하나씩 하나씩만 갖춰 나가면 되는 겁니다. 
그냥

저는 예전엔 몰랐는데 돈 버는 공부에서는 하나를 배울 때마다 수익이 엄청 커지는 걸 항상 경험을 했어요. 
처음에 가장 주춧돌 일반 물건 쉬운 물건을 한 사이클을 먼저 한 다음에 그다음 또 공부해서 다음 거 도전해보고 그다음 또 공부해서 다음 도전해보고 이렇게 되면 계속해서 내 경험치가 올라가면서 할 수 있는 게 되게 많더라고요 여러분들이 공부의 완성이나 의미는 저 정도만 하면 좋을 것 같습니다.

공부의 끝은 어디일까라고 한번 생각을 해봤거든요. 
그런데 경매 공부의 완성은 어렵지 않아요. 
경매 공부의 완성은 끝이 되게 어렵고 힘든 게 아니라 내가 기본만 먼저 한 다음에 그냥 하나씩 하나씩 해가면 특수 물건도 너무 쉬워요. 
제가 고급방 강의도 해봤지만 저는 모든 투자를 다 해보고 말씀드리는 거잖아요.

여러분들이 이제 기본부터 하고 그다음에 권리분석 조금 어려운 것도 해보고 물건 종류도 이해해보고 하면 될 것 같습니다. 
그렇다면 상가 공부 완성은 어떻게 하나요 라고 여러분들도 궁금할 수 있겠어요. 
이것도 너무 많이 하는데 상가 뭐 별거 없죠. 
뭐 상가는 이것도 마찬가지로 시세

아까 권리 분석은 이제 기본이에요. 권리 분석은 권리 분석은 한 번 했으면 기본으로 되는 거고 경매로 나온 거는 그 다음 또 시세에요. 
그 다음에 상가는 중요한 게 임대하고 공실률 이 두 가지만 좀 체크하고 그다음에 내가 정확하게 조사한 임대 수익이 얼마인지 그거에 따른 매매 가격 이것만 아시면 됩니다. 
그 다음에 내가 조금 더 상가에 대해서 자신감을 얻고 싶다. 
그러면 그 업종 학원이나 학원 체육시설 체육시설 이런 일층 지하 상가 이런 업종에 대한 부분만 이해하면 되고

그래 더 불안하면 그 임차인 그 사업장에서 한 달에 월세를 내면서 얼마의 수익을 얻고 있는지 그 부분까지를 계산하게 되면 내가 이 상가를 투자할 것인지 아닌지 바로 결정할 수 있게 됩니다. 
제가 늘 강조하지만 공부라고 하는 거는 상가가 막 이 상가 공법 막 여러 가지 조사해서 그런 거에 대한 완성보다도 저는 상가에 대한 시세 이게 어떻게 또 임대가 이루어지는지 그 다음에 여기서 임차인은 얼마를 벌고 있는지 그냥 이 정도에 대한 큰 흐름만 잡는다 하더라도 크게 무리 없이 투자가 가능하다고 생각을 합니다.

포인트만 알고 있으면 내가 뭘 갖춰야 되는지를 정확하게 알 수가 있는데 그렇지 않고 내가 어느 것에 포커스를 둘 것이냐 공법 정화구역 이런 건 기본이지만 그런 부분에 너무 포커스를 두게 되면 정작 중요한 거는 하지 못해요. 
그래서 저는 되게 복잡한 거는 또 전문가한테 다시 물어봐요 그러니까 만약에 건축사를 통해서나 아니면 토목 설계사를 통해서나 제가 큰 부분에서 맥을 짚으면 되는 거고 제가 짜잘한 부분까지는 다 하려고 하지 않습니다.


제가 계약을 하러 상가를 보러 갔어요. 
상가를 보러 갔는데 보자마자 제가 바로 계약을 한다고 했거든요. 
5천만 원을 바로 계약금 걸었어요. 5천만 원을 나중에 거기서 5천만 원을 5천만 원을 또 갖고 오더라고요 저한테 저는 정말 한 달도 안 되는 기간에 5천을 벌었지만 기분 되게 나쁘더라고요 왜냐면 이걸로 한 기본 23억은 벌 수 있었던 건데

어쨌든 뭐 판단이 그만큼 빠르다고 하는 거는 시세를 잘 알고 있고 그런 부분만 된다고 하면 여러분들 기회를 계속 볼 수 있지 않을까 생각을 합니다. 
유튜브 하니까 좋은 것만 있는 게 아니더라고요 이게 안 좋은 점도 있어요. 
요즘 치킨집 가도 너무 알아보고 알아보는 분들이 많아서 그렇다고 제가 치킨값을 대신 내주지 않습니다. 
어쨌든 조용히 먹고 싶은데 또 많이 알아보셔서 병원 가도 알아보고

물건 보는 눈 물건 보는 눈 물건의 위치 이거는 늘 강조했던 것 같아요. 
지금 부동산은 아무런 죄가 없어요. 가끔 보면 주인이 좀 잘못 운용한 경우도 많아서 제가 가장 좋아하는 케이스입니다. 
부동산은 아무런 잘못이 없는데 사람이 운영을 잘못해서 거기에 옷을 잘못 입혀서 현재 고전하고 있는 물건 그런 거를 좀 보려고 합니다. 
기본적으로 겉 포장에 현혹되지 않고 부동산으로서 내가 뭔가를 조치를 하게 되면 뭔가를 꾸미게 되면 이게 살아날 수 있는지 그 부분을 많이 보는 겁니다.

그러니까 저는 어느 순간부터 그러니까 경매하고 일반 매매에 큰 경계를 두고 있지 않아요. 
특수물건 같은 경우에는 경매로만 주로 많이 하지만 토지가 됐던 상가가 됐던 부동산을 볼 수 있는 눈이 있고 또 사업을 할 수 있는 그런 능력이 된다고 하면 일반 매매로도 수익 내는 게 좀 어렵지 않더라고요

그래서 아까 제가 얘기했던 업종에 대한 이해 사업에 대한 이해 사업도 겉으로는 사람이 많이 붐비지만 사람이 많다고 돈을 많이 버는 게 아니거든요. 
어떤 데는 500을 벌고 어떤 데는 300을 벌고 어떤 데는 250을 벌고 어떤 데는 그것보다 적게 벌고 그래서 제가 엑시트 책에서도 적었잖아요. 
부자의 셈 가장 돈 많이 버는 업종을 좋아해요. 
왜냐면 똑같은 공간에서도 어떤 옷을 입혔냐에 따라서 수익률이 많이 달라지게 되거든요.

그런데 돈을 많이 들였다고 해서 꼭 돈을 엄청나게 버는 건 아니어서 그런 부자의 샘 평상시에 업종에 대한 이해가 정말 중요하다 라고 말씀을 드립니다. 
청담 업종 관련 강의는 없나요. 필요한 업종이 있어요. 
상가를 많이 보다 보면 되는데 레노님께서 상가 임장 스터디 할 때 업종에 관한 부분 체크해 주시는 걸로 알고 있습니다. 
미소 님 경매로 싸게 낙찰 받아도 낙찰가보다 앞으로 더 떨어질 것 같은 걱정이 있어서 경매 참여도가 낮아지는 것 같아요.

맞아요. 그거는 누구든 이런 시계는 더 떨어질 것을 염려합니다. 
그런데 제가 송사무장 쇼에서 부동산 시장에서 앞으로 이런 심리가 바뀔 포인트가 되는 부분은 어떤 걸 보면 된다고 말씀드렸죠. 
부동산 심리가 반전될 수 있는 거 그거는 금리라고 그랬죠 금리 지금 금리가 계속 올라가기 때문에 이 심리 자체가 아예 발생되지 않는 거고 맞습니다. 
부동산 정책도 있지만 가장 큰 거는 미국의 금리를 보는 게 가장 정확하다고 할 수 있습니다.

지금 현재 시점에서는 지금 중국하고 대만 미국 그 다음에 러시아하고 우크라이나 이런 것도 있지만 그것보다도 더 중요한 것은 가장 포인트가 되는 건 금리니까 그런데 물론 아직까지는 계속 금리 인상을 한다고 하지만 내년이 됐을 때는 금리 인하 정책을 펼칠 거다라고 하는 얘기도 가끔씩 가뭄에 콩나듯이 가끔씩 나오더라고요

그러니까 그만큼 이제 이런 분위기가 어떻게 되느냐는 한번 지켜봐야 되겠지만 그래도 이 기간 자체가 엄청나게 저는 길지는 않을 거다라고 생각을 하고 있습니다. 
그래서 물론 금리가 언제부터 딱 인하하겠다라고 하는 거를 알아맞히면 좋겠지만 그런 걸 알아맞추는 거는 제가 신의 영역이라고 했잖아요. 
또 다른 변수가 생길 수 있으니까 그래서 여러분들이 매입하는 금액에 포커스를 두시면 좋다고 말씀드렸습니다. 
자 어쨌든 경매의 장점 저는 이렇게 부동산 혼란 시기에는 사실 여러분들이 가장 싼 매물이 뭐예요. 
가장 싼 매물은 급매잖아요.

저는 급매보다 더 낮은 가격에 매입하면 그것 자체가 안전 마진이라고 생각을 했어요. 
지금 현재 있는 금매보다 더 저렴한 금액에 매입하면 제가 그 아파트를 가장 그래도 싸게 매입했거나 아니면 싸게 팔 수 있거나 그 조건을 갖게 된다는 거죠. 
그럼 급매보다도 더 떨어지면 어떻게 해요. 
더 떨어지면 이 조건을 여기서 한 번 더 다는 경우는 투자를 많이 안 해봤을 때 사실 그런 경우를 가정하게 됩니다.

왜냐하면 저는 제가 이렇게 싸게 매입했는데 저보다 더 떨어지면 다른 매물들은 이미 그전에 악소리가 나온다고 했어요. 
그리고이런 금융 부분 있잖아요. 대출도 그동안 떨어지기 전 금액을 기준으로 대출이 나왔기 때문에 부동산 갖고 있는 사람 한 사람만 피해를 보는 게 아니라 여러 사업들이 다 맞물려 있고 또 금융까지 맞물려 있기 때문에 그런 상황이 쉽게 오지 않는다고 했습니다.

그래서 가격이 더 떨어지고 지금 미 분양이 쌓이고 이런 기사가 계속 나오잖아요. 
가격은 떨어지고 미분양이 쌓이고 그러면 제가 아까도 어떤 분께서 말씀해주셨는데 어떤 게 나온다고 그랬어요. 
불안한 상황이 반복되면 정책이 바뀐다고 했잖아요. 
정책이 시장이 이렇게 계속 폭락하게끔 가만두지 않습니다. 
그래서 예언을 하는 분들이 또 오류를 범하는 게 정부는 너무 상승을 원하지도 않고 하락도 원하지 않아요. 
오히려 근데 상승보다 더 무서운 거는 급격한 하락이에요. 
그래서 그게 오지 않게끔 조정한다는 겁니다.

그 부분 생각하시면 될 것 같고요 그러면 그 겁내는 거를 조금 더 극복할 수 있을 것 같아요. 
두려움을 극복할 수 있고요 그다음에 경매는 지금도 제가 일반 매매도 하고 있지만 가장 괜찮은 거는 경매로 샀을 때가 대출이 용이한 것 같아요. 
그래도 가장 높은 비율이 나오고 그다음에 대출 취급도 잘 해주고 그러고 있습니다. 
그리고 경매를 한 번 하게 되면 지금은 아파트만 보는 게 아니어서 저는 전국에 다양한 종류의 물건을 검색을 합니다. 
그냥 컴퓨터에 앉아서

그게 정말 좋은 것 같아요. 그리고 한 번 배우게 되면 평생 활용이 가능한 겁니다. 
경매 장점은 말해 보여요 또 하나의 쇼핑센터를 할 수 있는 기술을 얻는 거니까 계속해서 쇼핑을 할 수 있는 거죠.

. 
일단 한번 제가 먼저 설명부터 드릴게요 예를 들어서 대구에 지금 근린 주택이 나왔어요. 
경매 사이트에는 이것만 있거든요. 이렇게만 딱 나와 있는데 이렇게 하지 않고 제가 지도를 보니까 계곡에 붙어 있더라고요 저 계곡 부분이 좀 어떻게 됐는지가 상당히 좀 궁금한데 왜냐하면 자연환경이 주는 거는 보너스잖아요.

그 보너스의 그런 환경을 갖춘 주택은 아니면 그런 땅은 정말 좋은 투자 매물이 될 수 있으니까 집 주변의 환경이 좀 궁금해서 그 부분을 의뢰를 드렸던 거고 그런데 봤더니 이렇게 계곡 부분 사진까지 있으니까 제가 판단하기가 편하더라고요 그래서여러분들이 아마 사진을 볼 때도 그냥 경매 사이트에 제공된 사진만 보는 거랑 그 주변을 조금 더 판단할 수 있게 보는 거랑은 좀 다를 거라고 생각을 했습니다.