초보자가 알아야 할 토지투자의 방법 조심해야 할 점

토지는 시세 파악이 진짜 어렵습니다.

부동산 가서 물어봐도 정확하게 안 알려주고 여기 시세가 정확하게 얼마인지 알 방법이 없습니다.


밸류맵이라는 사이트인데요. 네. 이 땅이 얼마에 거래됐는지가 다 나옵니다.

네 그러면 예를 들면 이 지역에 100만 원보다 조금 안 되겠죠. 
그죠 이 정도 가격이 형성돼 있는데 이걸 이제 예를 들면 사러 가는 이 땅을 샀는데 부동산에서 이게 땅이 200만 원에 사세요 하면 너 비슷한 거 아니에요. 

이제는 저희가 토지도 시세가 얼마인지 알 수 있는 방법이 있는 거네요.

그런데 이게 땅 가격이 이렇게 다른 이유가 하나 있습니다. 
다른 게

그러니까 다 여기 100만 원대인데 여기만 왜 34만 원일까요.

이 땅은 지금 요런 땅이에요. 이렇게 땅이 땅이 좀 면적이 좀 크잖아요. 
그죠 여기가 지금 1천제곱미터 한 300평 된 정도 되는 땅이에요. 
그리고 이 땅 자체가 이렇게 지금 도로가 있는 땅이거든요. 
이렇게 이렇게 도로에 붙어 있잖아요.

양면이 딱 도로로 붙어 있네요. 이렇게 도로

있잖아요. 그래서 평당 100만 원 평당 100만 원에 거래했는데 이 땅은

안에 있어요. 그리고 길어

못 생겼어요. 이 땅이 이 땅이 면적도 작아요. 
보면 백이십팔이니까 한 30평 7평 정도밖에 안 돼요 그러니까 땅의 활용 가치가 이 땅이 훨씬 좋은 거예요. 

이 땅은 뭐냐면 자투리 땅으로 그냥 어쩌면 헐값에 그냥 팔았던 그런 땅이라고 봐요 같은 지역의 땅이라 하더라도 그 땅을 가지고 어떤 식으로 활용할 수 있느냐에 따라서 땅 가격이라는 게 다를 수밖에 없는 거예요. 
땅이 두 개가 있는데 한 땅은 주택만 지을 수 있어요. 

또 나머지 한 땅은

주택도 지을 수 있고요 거기다가 공장도 지을 수 있고 창고도 지을 수 있어요. 
같은 면적이라면 평당 가격이 어디가 높아야 돼요 당연히 높아야 되잖아요. 

 

근데 그런 부분들이기 때문에 땅값이라는 게 딱 정해진 게 아니에요.

 

선택지가 많은 땅일수록 가치가 올라가니까요. 

 

대출이 나와요 나와요 네 낙찰 받은 가격의 한 80% 정도로 보시면 돼요

경매는 그렇고 일반 매매 같은 경우는
일반 매매는 그 정도까지 나오지 않아요. 
일반 매매 한 절반 정도로 보시면 돼요

절반 정도 보면 되고 경매는 낙찰가의 80%요 

제가 토지를 가지고 대출을 가지고 있다. 
하더라도 다른 토지를 매수한 다음에

내가 한 토지를 갖고 있는데 다른 토지 대출 받으면 그것도 나오고 주택 받는 것도 상관없고요 네 그럼 주택을 갖고 있어도 토지 대출이 나오고요 그럼 토지는 그냥 대출이 다 되는 거예요.

네 다 됩니다. 대출이 안 되는 물건들은 가능이 있긴 해요. 

근데 대출이 가능한 물건들은 다 대출을 받아요.

예를 들어 상가 같은 경우는 임대료가 나온다든지 사업소득이 있어서 그걸 가지고 나는 대출 이자를 낼게요 이런 소명이 되잖아요. 

그런데 토지는 토지 산다고 바로 어디서 현금이 나오는 건 아니잖아요. 
그런데도 대출을 해 주나요.

은행에서 대출을 해 줄 때 그분들이 제일 두려워하는 게 뭐예요. 
대출금과 이자를 회수할 수 있냐 없냐잖아요. 
그래서 그 땅을 팔았을 때 대출금과 이자를 충당하고 된다 하면 그게 대출이 나오는 거예요.

아 그러면 은행에서 그렇게 저리로 80%까지 대출해 주는 땅은 잘 산 거네요.

은행에서도 여기가 건축을 하지 못하는 이런 땅인지 건축을 할 수 있는 땅인지 대략적으로 판단을 해요. 

좋은 땅을 사면 대출이 수월한데 그렇지 않은 땅을 사면 대출도 어렵고 실제로 매매도 해요. 
그런 부분들을 우리도 알고 사야 한다는 거죠.

그러면 그런 대출 이자나 매달 나가는 그런 비용들은 어떻게 조금 충당을 할 수가 있을까요. 
보통은 아파트나 이러면 뭐 월세 두고 상가는 임대 수익 받고 이렇게 하잖아요.

토지는 임대 수익이 없잖아요. 그래서 처음에 매수를 할 때 그 토지 가격과 내가 보유한 하는 기간 동안의 이자를 다 투입 비용으로 잡는 거예요. 
대출을 빼고 1억 원을 내가 투입한다면 한 2년 후에 판다 이렇게 생각하고 제가 매수를 하잖아요. 
그러면 2년 동안 나갈 이자가 예를 들면 1천만 원이다. 
하면 1억에 내가 매수를 했지만 실제로 매수한 금액을 1억 1천이라고 생각하는 거죠. 
1천만 원을 아예 이자 나가는 통장에 넣어둬요

그냥 원가라고 생각을 하시는 거예요.

넣어두고 1억 1천을 투자해서 내가 나중에 팔고 나면 세금을 내고 총 마지막 수익이 얼마나 될 거냐 이걸 계산해 봐요 발생되는 이익이 얼마인지를 해보고 부족하다면 이제 1억이 아니고 더 낮은 가격에 그걸 매수해야 되죠 내가 원하는 이익이 나올 때까지 금액을 조정하는 거예요.

그럼 먼저 마진을 확보하고 내 수익을 확보하고 거기에 원가를 계산을 해야 되겠네요. 
이자 포함해서요. 그렇죠 그러면 토지 투자할 때 봐야 되는 것들 그 기준을 좀 알려주시면 좋을 것 같아

토지는 제일 중요한 게 도로가 있어야 돼요 도로요 도로가 있어야 건물을 지을 수 있거든요. 
그래서 도로가 있는지 없는지 도로가 없는 땅은 내가 매수를 한다 하더라도 그 땅을 팔기가 굉장히 어려워요. 
왜냐하면 건물을 지을 수 있는 땅을 농사를 지을 사람 외에는 특별한 목적이 없으면 그 땅을 사지 않잖아요. 
그래서 제일 중요한 게 도로예요.

그리고 옆에 붙은 땅을 사야 된다는 얘기세요.

도로가 크든 작든 도로가 붙어 있는지 그렇지 않은지 이게 제일 중요해요 그 땅을 실제 매수할 때는 이 도로를 가지고 내가 허가를 받을 수 있는지를 건축사 사무실이나 시청에 전화해서 물어봐야 돼요 건축을 살 수 있는 건물을 지을 수 있는지 도로가 없는 땅은 건축을 할 수 없다. 
그래서 이런 땅은 우리가 매수하면 팔기가 어렵다.


제일 중요한 부분이 네 겉모습에 속는 거예요.

겉모습이요

그래서 땅을 보러 가면 경치만 보고 오시는 분 많아요. 
아 여기에 참 좋은 정치구나 땅을 볼 때는 그 경치가 중요한 것이 아니고요 그 본질을 봐야 활용을 할 수 있는 땅인지 활용을 못하는 땅인지 중요하지 여기가 예쁘게 생겼니 얘가 위치가 좋은 거다. 
이런 것보다는 활용도가 제일 중요해 아무리 좋은 위치에 땅이 있다. 
하더라도 활용을 할 수 없으면 그 땅을 아무도 사지 않잖아요. 
그렇죠 제가 옛날에 경매 물건 봤는데요. 
서울 강남에 빈 땅이 한 100평 정도 있었습니다.

근데 그 땅은 사방으로 도로가 없는 거예요. 
땅이 이제 그 허가를 못 받잖아요. 도로가 없으면 그래서 이 땅을 아무도 사지 않는 거예요.

그러면 강남 한복판에 있는 땅이어도 도로에 안 붙어 있으면 건축

네 그래서 건축 허가를 받는다는 얘기는 네 땅을 내가 다른 용도로 활용할 수 있다는 것이고 활용을 못하는 땅은 내가 다시 팔 때 누가 사주지 않는다는 거죠. 
땅이 보고 아 여기는 위치가 좋구나 이게 중요한 것이 아니고 이걸 활용할 수 있느냐 이걸 확인하는 게 중한데 많은 사람들이 땅의 모습만 보고 짐작을 해 버린다는 거죠.

건물을 지을 수 있는 토지인지 건물을 지을 수 없는 토지인지 이 정도는 구분할 수 있는 기본적인 공부를 한 다음에 투자를 해야 된다는 거죠.