역전세 위기는 과연 올까?

전세 사기와 아닌 거의 구별은 사실은 그렇게 명확지가 않아요.

그래서 제가 말씀드린 게 뭐냐 하면, 부동산은 사용 가치가 있기 때문에, 예를 들어서 30% 이상이 빠지면 당연히 실수요자가 사거나 아니면 투자자들이 들어올 거라는 거예요. 
거기에 대해서 저희가 과잉해서 먼저 두려움을 가을 필요 없다 마치 경착륙이 한국 경제를 망가뜨린 것처럼

전세 사기 문제를 사후적으로 해결하니까 그렇지 않았다면 사전에 해결했으면 임차인들 간의 연결을 통해서 자기의 보증금에 대한 부분, 일정 부분 보존할 수 있는 전세 임차인들이 다 경매로 넘어가 그래서 자기의 우선 변제권까지도 인정을 못 받는 상황으로 파산이 돼버렸잖아요.

저희가 앞으로 다가올 아파트의 역전세는 최대가 높았을 때가 전세 매매율이 70%였습니다. 
충분히 시장에서 감내할 만한 수준이라는 거예요. 
그래서 저는 다시 한 번 강조하지만,

엄마가 더 떨어지면 괜찮은 건가요?

괜찮다는 표현은 당위로는 게 아니

전세 사기 문제가 가장 불거진 이유는 주택에 있어서 말씀하셨듯이 이용 가치는 달라진 게 없어요. 
그러니까 전세 임차인이 나가면 다음 임차인이 들어와서 어쨌든 일부라도 받아나갈 수 있는 상황을 유지를 해 주면, 사실은 그게 큰 문제가 되지 않을 수도 있거든요. 
그런데 전세제도가 유지되는 가장 큰 근본적인 이유는, 임대인에게 돈을 빌려주고 나갈 때 임대인에게 돈을 받는 게 아니라,

전세 임차인들이 연결되는 구도 속에서 부채가 연결된다는 게 우리나라의 전세 제도가 유지되어 온 가장 기본적인 스트럭처예요. 
그러니까 그게 깨지게 되면 전세가 갖고 있는 그런 유동성에 관련된 부분이 신용경색의 부분으로 문제를 일으키게 되는 거거든요. 
그게 가장 불거진 게 전세 사기의 문제이고, 전세 사기의 문제의 가장 큰 피해자는 전세 임차인이 됐다는 거죠. 
그래서 임대인을 도와주는 문제가 아니라

역전세에 대한 문제를 해결하는 가장 근본적인 목표는 뭐냐 하면, 혹시 전세 임차인이 당할지도 모를 여러 가지 아픔이나 문제점들을 사전에 방어해 주자라는 게 사회적으로 가질 수 있는 목표가 되는 거죠.

저희가 전세 사기와 역전세를 혼동하면 사실 안 되거든요. 
전세 사기는 범죄고요 역전세는 자연스럽게 나타난 현상과 변한 겁니다. 
그러니까 예를 들어서 전세 사기가 우리가 경험했기 때문에 이게 또 발생될지도 몰라 그래서 임차인들이 어려움을 겪겠지 그래서 정부가 도와줘야 해. 
지금 이런 구도가 아니에요. 왜냐하면 가장 비싼 집을 갭투자로 했을 때도 집값이 70% 수준밖에 안 됐단 말이에요.

전체 사기는 거의 100%가 넘어가고 또 다른 대출이 붙고 이랬단 말이죠. 
지금 앞으로 다가올 아파트의 역전세 문제는 충분히 집주인들이 감내할 만한 수준이라고 저는 보고 있습니다. 
어떻게 감내를 받으면 집을 팔아서 갚아낼 수 있어요. 
그러면 지금 왜 집주인들이 역전세 문제를 왜 이렇게 심각하게 하냐면 집을 싸게 팔기 싫으니까 그런 거예요.

그러니까 사실은 버텨내고 싶고 이 기간을 그럼 대출이라도 해줘서 버티고 싶다라는 거예요. 
그런데 사실은 그건 경제가 아니죠. 돈이 없으면 물건을 팔아서 돈을 줘야 할 거 아닙니까 근데 그게 전세 사기는 아니에요. 
그렇기 때문에 임차인들은 돈을 받을 수 있단 말이죠. 
그리고 시간을 충분히 갖고 계속 요청할 거고 갑자기 이 개월 만에 내 전세금 돌려줘 이렇게 하지 않을 거란 말이에요 지금은.

그래서 그렇다면 집주인들이 결단을 해야 되는데 그 결단을 지금 안 하니까 문제가 생기는 거지. 
지금 집주인들이 돈은 있다 돌려줄 돈이 있다 그런데 집을 팔기 싫어서 이런 거다. 
저는 이렇게

말씀하는 상황이 현실로 다가오면 정말 심각한 문제가 됩니다. 
그러니까 전세 사기가 사회적 문제가 된 가장 큰 이유는 전셋값도 떨어졌지만 가격도 떨어졌다는 거예요. 
그러니까 그 주택이 갖고 있는 그런 가치에 대한 부분이 결국은 전셋값을 감당을 못하면서 그게 대출자에 있어서는 경매로 넘어갈 수 있는 그런 구도로 넘어가게 된 거죠. 
그런 구도 속에서

파산의 구도로 넘어가는 그런 구도 속에서 결국은 그 부담을 임차인이 지는 구도가 되는 거거든요. 
그래서 만약에 만약에 정말 투매가 일어나서 아파트 가격이 떨어지게 되면 역전산의 문제가 깡돈 전세의 문제로 비화가 될 거고 깡돈 전세의 문제가 비화가 되면 나는 원하지 않지만 원하지 않은 전세 사기꾼이 늘어날 수밖에 없어요. 
그 전세 사기와 아닌 것의 구별은 사실은 그렇게 명확지가 않아요.

그래서 제가 말씀드린 게 뭐냐 하면 부동산은 사용 가치가 있기 때문에 예를 들어서 30% 이상이 빠지면 당연히 실수요자가 사거나 아니면 투자자들이 들어올 거라는 거예요. 
거기에 대해서 저희가 과잉해서 먼저 두려움을 가을 필요 없다. 
그렇기 때문에 이 문제가 발생된 다음에 해결책이 나오면 됩니다. 
근데 나오기도 전에 저희가 마치 경착륙이 한국 경제를 망가뜨린 것처럼

전재사기 문제를 사후적으로 해결하니까 그렇지 않았다면 사전에 해결했으면 임차인들 간의 연결을 통해서 자기의 보증금에 대한 부분 일정 부분 보존할 수 있는 전세 임차인들이 다 경매로 넘어가고 그래서 자기의 우선 변제권까지도 인정을 못 받는 상황으로 파산이 돼.

그래서 제가 전제해 드렸잖아요 그건 빌라라고요. 
빌라는 이미 그 리스크를 엄청나게 노출하고 있었어요. 
집값 대비해서 전세 비율이 높았기 때문에 근데 지금 아파트가 저희가 앞으로 다가올 아파트의 역전세는 최대가 높았을 때가 전세 매매율이 칠십프로였습니다. 
충분히 시장에서 감내할 만한 수준이라는 거예요. 
그래서 저는 다시 한 번 강조하지만 저

하나가 더 떨어지면 괜찮은 건가요? 아니

괜찮다는 표현은 당위로 는 게

모든 사람들이 전세금을 차액만큼 돌려줄 수 있는 경제적 여유가 있지는 않아요. 
또 매각이 이렇게 가격이 하락하는 시장에서 침체된 시장에서 팔아서 그 전세금을 돌려준다고 하지만 그게 팔리지 않으니까 문제가 되고 있는 거거든요. 
집을 팔아서까지 전세금을 돌려주려고 하는 그런 사람들은 별로 없을 거라고 봐요. 
왜 그런가 하면 팔리지 않을 거예요. 
가격이 하락하는 시장에서 대출까지도 규제돼 있으면 팔리지 않을 거예요. 
만약에 팔린다면 지금 거래 절벽이 안 일어나야 돼요.

팔리지 않으면 왜 안 팔리지 않냐면 가격을 안 낮추기 때문에 안 팔리는

그런데 그 가격을 낮추면 결국에 전세금을 못 돌려주게 된다니까요

평소에 그러니까 이런 부동산 시장에 국가가 개입하면 안 된다 이런 말씀을 하실 어떤 교수님께서 전세 가격이 떨어지지 않게 적극 개입해야 한다 라고 하니 잠깐 좀 당황스러웠고요.