불법건축물 양성화 위반건축물 양성화 방법

위반 건축물에 있어서 내 건물이 불법 건축물이라면 양성화하는 방법 합법적으로 그것을 유지하면서 돌려놓는 것이죠. 

다르게 또 이야기하면
전세나 월세에 들어가는 건물이 위반 내용이나 불법적인 내용이 있는 불법 건축물일 경우에 그 집이 너무 마음에 들어서 집주인에게 양성화를 조건으로 계약할 수가 있죠. 

혹은 매매 또는 경매 시에도 마찬가지일 것입니다. 
따라서 이번 시간에는 불법 건축물 양성화 또는 위반 건축물 양성화의 방법 두 가지에 대해서 이야기를 합니다.

세부적으로 이야기를 하면 굉장히 오랜 시간 이야기를 해야 되는데요. 

전세 월세 매매 시에 그리고 경매 시에 꼭 알아야 될 불법 건축물 즉 위반 건축물 양성화 방법 두 가지에 대해서 알아보겠습니다.

불법 건축물이란 그리고 위반 건축물이란 지난 동영상에서 여러분들 위반 건축물 불법 건축물에 대해서 이야기를 해드린 것이 있습니다. 

불법 건축물이란 무엇입니까 위반을 했다는 얘기예요. 
즉 크게 이야기를 해서 세 가지 정도를 추릴 수 있는데요. 

법령을 위반하거나 즉 내용을 위반하거나 절차를 위반한 경우입니다. 

여기에서 이제 법령이라는 것은 대표적으로 건축법이 되겠죠.
건축법을 위반한 내용 그리고 내용을 위반한 것은 준공 사용 허가 당시의 건물 내용과 현재의 건물 내용이 다른 경우입니다. 
즉 구획을 했다든가 구조나 용도 변경을 했다든가 이런 것이 해당되겠죠. 

그리고 절차를 위반한 것은 대표적인 것이 바로 무허가입니다. 
무허가
무허가 건물 즉 일정 규모 이하 신고라든가 그 이상인 허가를 과정을 진행하지 않고 그냥 허가 없이 무단으로 지은 무허가 건축물이 바로 이 절차를 위반한 것이 되겠죠. 

이런 것들이 모두 불법 건축물 위반 건축물이 되는 것입니다. 
불법 건축물은 어떻게 알아볼까요?

사용자가 알아볼 수도 있지만 건축물 대장을 보시게 되면은 표제 옆쪽에 위반 건축물 하고 노란색으로 표시가 돼 있습니다. 
그리고 뒤에 보시면 어떠어떠한 내용들이 위반되어 있는지를 확인할 수가 있는데요. 
이렇게 건축물 대장상의 불법 건축물로 등재가 된다라는 것은 어떠한 과정과 절차를 거쳐서 등재가 될까요. 
대표적으로 이것도 세 가지 정도를 추려볼 수가 있습니다.

첫 번째로 해당 주무관이라고 그러죠 요즘에는 공무원이 어떠한 현장을 둘러보거나 조사를 해서 직접적으로 발견을 해서 불법 건축물 또는 위반 건축물로 등재가 된 경우입니다. 

그리고 두 번째로 위성 사진이 있습니다. 
매년 건물에 대해서 전체적으로 전국적으로 촬영을 하게 되는데 그 이전 연도와 비교를 해서 달라진 건물에 대해서 잡아내는 경우에요. 
그렇게 해서 불법 건축물로 등재가 되는 경우가 있습니다. 

 

그리고 마지막으로
내부자든 아니면 외부에서 보고 그것을 신고를 하게 되는 거죠. 
신고 즉 민원 신고에 의해서 불법 건축물로 등재가 되는 경우입니다. 
이렇게 세 가지가 존재를 하게 됩니다. 

이렇게 불법 건축물로 등재가 되면 이행강제 부분 과태료를 내게 되는데요.

법령이 개정이 됐죠. 법규가 개정이 되면서 이행강제금이 예전에는 5회까지 부과를 하면 그 이후에는 물지 않았어요. 
그러니까 지난 영상에서도 말씀드렸다시피 다섯 번까지 내고 나머지 실력이 크다면 즉 월세 수입이 크다면 그대로 벌금을 내고 이행강제금 과태료를 내고

그대로 유지하면서 사용을 하는 것을 선택하는 분들이 간혹 계셨습니다. 
그러나 이제는 이것이 시정될 때까지 계속해서 부과할 수 있도록 바뀌었습니다. 
즉 고쳐라 얘기예요. 철거를 하든 원상복구하든 합법적으로 양성화를 하든 시정이 될 때까지는 계속해서 부과하겠다. 
그러니까 이제 이 방법도 먹히지 않는 거죠.

이 부분도 중요합니다. 알아두셔야 됩니다. 
이 이행강제금이라는 것은 건물의 특가 표준의 면적이라든가 비율에 따라서 여러 가지 요소들을 고려를 해서 금액이 산정이 됩니다. 
그렇기 때문에 해당 공무원에게 문의 즉 소유자가 문의를 하게 되면 얼마가 부과될지를 알 수가 있겠죠. 
그러나 경매 시에는

이것을 직접적으로 알 수 없고 쫄지 않고 입찰할 수 있는 방법 가려낼 수 있는 방법에 대해서 지난 영상에서 설명드렸으니까 중요한 팁이 되죠. 
자 그러면 이제 본격적으로 불법 건축물 위반 건축물에 대한 양성화를 하는 방법 두 가지에 대해서 살펴보겠습니다. 

 

첫 번째로는 특정 건축물의 양성화 이게 첫 번째 방법이고 

 

그리고 두 번째로는
추인 제도를 이용하는 것입니다. 자 특정 건축물의 양성화라는 것은요 최근에 마지막으로 이루어졌던 것이 2014년도입니다. 
즉 기존에 있던 불법적인 요소가 있는 대표적인 것이 옥상에 원룸 중축이죠. 
또는 공지 건물 주변에 있는 공지에 어떤 보일러실이라든가 창고를 증축해 놓은 경우 그리고 필로티 내부에
창고 뭐 이런 것들이 대표적이 되겠죠. 

그래서 특정 건축물 정리에 관한 특별조치법에 의해서 일률적으로 이것을 양성화를 할 수 있게끔 일정 조건에 맞으면 승인해 주는 그것이 바로 특정 건축물의 양성화인데요. 

이것은 해당 기간에만 할 수가 있는 거죠. 
그리고 현재까지 건국 이래로 전국적으로 행해졌던 것은 단 세 번입니다. 

마지막으로는 2014년도죠 7년 동안에 현재 이루어지지가 않고 있는 겁니다. 

즉 이 방법을 이용하면서 기다리기에는 이행강제금을 부과 내면서 무작정 기다리기에는 한계가 있죠. 
그러니까 이것은 운이 좋으면은 그 기간에 맞는 것이고 아니면 못하는 즉 의미가 없는 이 정도로 받아들이시면 됩니다. 
그렇다면은 두 번째로 추인 제도라는 것이 있습니다. 
이 추인이라는 의미 아시죠

대략적으로 간략하게 말씀을 드리면 어떤 행위에 대해서 미리 해버리고 그거에 대한 승인은 추가 나중에 얻는다라는 개념인데요. 
즉 어떤 건축물 건축 행위를 함에 있어서 신고라든가 허가가 있는데 이러한 과정들 신고 내지는 허가 행위에 대해서 그리고 공사를 시작하는 착공 착공 단계가 있겠죠.

그리고 최종적으로 준공이라고 하는 사용 승인이 있을 것입니다. 
이 단계를 간단하게 이야기하면 서류적으로 다시 밟는다라고 이야기하시면 돼요 불법 건축물을 지어놨는데 이 단계 없이 지어놓은 거잖아요. 
특히 무허가 건축물 같은 경우에 서류적으로 이 절차들을 추가적으로 추후에 다시 밟아서 합법적인

양성화를 거친다 이렇게 이제 이해를 하시면 됩니다. 
그러나 여러분들이 중요하게 알아두실 게 있습니다. 
그것은 바로 법령에 저촉이 없어야 됩니다. 
즉 이 법 테두리 안에서 조건이 맞아야 된다는 얘기입니다. 
즉 이 이야기는 무엇이냐 사용 승인을 받기 위해서는요 대표적으로 구조 안전 확인서 그리고

각 자재들 있잖아요. 건축 자재를 사용했던 거 그것에 대한 어떤 납품 내역서 그리고 뭐 환경인증서라든가 단열 관련해서 특히 창호라든가 단열재가 있겠죠. 
이런 것들에 대해서 서류를 제출을 해야 되는 거예요. 
여기에서 추인 제도를 이용해서 그럼 내가 할 수 있지 않느냐라는 것은

몇 년이 지나버리면은요 소규모 업체들을 통해서 또는 동매 업자들을 통해서 공사를 한 경우가 많은데 이러한 좀 전에 이야기했던 이러한 서류들을 협조를 구하거나 또는 회사가 없어졌어요. 
그러면 이 협조 자체가 안 되는 거죠. 
그러니까 사실상 힘들어지는 것입니다. 
합법적인 내에서 이루어지기 때문에 건폐율이라든가 용적률

이런 건폐율이라든가 용적률에 대해서 여유분이 있었을 때에 따져보고 가능한 얘기인데 그리고 또 하나 있죠. 
중요한 거 주차 근린 생활 상가 같은 경우에는 면적당 그리고 세대 다가구 같은 경우에는 각 가구별로 세대별로 주차가 확보가 돼 있어야 합니다. 
이런 것들이 여유가 실질적으로는 2천년 이후 건물이다. 
그러면 용적률이라든가

건폐율에 있어서 일단 거의 채워버립니다. 
예를 들어서 용적률이 250%다 그러면 건축물 대장 웬만한 거 떼어보면요. 
이 꽉 차 있습니다. 거의 다가구 같은 경우에는 좀 용적률은 여유가 있을 수가 있거든요. 
층 제한이라든가 일조 사선 제한 때문에 그러나 건폐율이라는 게 또 있죠

건폐율에 있어서는 예를 들어서 대장 통상적으로 60%인데 599 얼마 이런 식으로 모두 채워버렸다는 얘기예요. 
이 이야기는 뭐냐 하면 나의 건물에 대한 대지 땅이 있는데 여기에서 60%까지 건물을 지을 수가 있어요. 
그래서 이렇게 미은자 또는 기억자 건물을 올렸는데

이것에 대한 건폐율이 이미 60%에 거의 근접한 5998 이렇게 채웠다. 
그런데 이 부분에 있어서 여기에다가 창고를 증축을 했던 거를 양성화를 추인 제도를 통해서 하겠다. 
절차를 밟겠다고 했을 때 이미 이 건페율이 오버가 돼버리잖아요. 
할 수 자체를 할 수가 없는 것입니다. 
주차장 문제도 마찬가지고 주차 같은 경우에도

이 부분에 있어서 더 이상 주차 공간이 나올 수 있는 경우가 없게끔 타이트하게 왜냐하면 수익과 관련되기 때문에 그렇게 건물 행위들을 해놓고 있습니다. 
따라서 여러분들이 첫 번째로 팁을 알려드립니다. 
전세 월세 특히 세입자분들 대출 관련해서 문제 생기죠 그리고

매매 시에 이전 집주인이 불법 건축물을 어떤 행위들을 해놨는데 내가 그건 물건을 사게 되면 매수자가 나중에 책임지고 과태료 즉 이행강제금을 물게 되는 경우가 있어 그렇기 때문에 불법 건축물 자체는 일단 피하고 보는 게 좋아요. 
그러나 피할 수 없는 경우가 있죠. 그랬을 때에는 이 특정 건축물의 양성화가 운 좋게 맞아버리면 그 기간에 행할 수 있으면 행하면 되는 것이고

그리고 추인 제도를 통해서 할 수 있으면 검토를 해보는데 대부분은 합법적으로 양성하기가 힘든 경우가 많습니다. 
그러나 지방으로 갈수록 또는 농어촌으로 갈수록 땅이 넓기 때문에 대지가 넓기 때문에 그 여유분이 많은 경우들이 있고 또 규모가 있는 빌딩 같은 경우에 돼지 건폐율 용적률이라든가 조건들을 맞춰서 할 수 있는 경우가 있어요. 
그런 경우에는 이 추인 제도가 유익하겠지만

대부분의 도심지에 있는 작은 건물들은요 꽉 차 있기 때문에 거의 의미가 없습니다. 
따라서 불법 건축물 위반 건축물은 양성화를 알아보기 전에 내가 그것을 매매를 하든 전세 월세에 들어가든 또는 경매를 들어갈 때는요 그것이 어느 정도 경매하다면 그대로 입찰하면 되지만 또는 매매하면 되지만 그것이 감당이 안 될 때에는요

어느 정도의 이행강제금이 나오고 그것을 원상 복구하는 데 비용이 들어가는지를 감안을 하셔야 된다는 이야기입니다. 
무조건 불법 건축물은 안 돼가 아니라 그 규모를 살펴봐야 된다는 얘기예요. 
그리고 이 두 가지 제도가 양성화에 대해서 있지만 여러분들이 그 이전에 불법 건축물은 피하고 그리고

그 비용에 대해서 감안을 하고 들어가면 상관이 없겠죠. 
내가 알고 그것을 감당하겠다. 이 얘기예요. 
그렇지 않고서는 굉장히 애매하거나 자금적인 위험이 따를 수가 있겠죠. 
따라서 이런 굵은 틀을 알고 계신 다음에 이 대표적으로 양성하는 사무실이 어디예요. 
건축사 사무실입니다. 건축사를 통해서 해당

건물마다 사정들이 많이 있잖아요. 차이가 있습니다. 
공지에 창고가 있을 수도 있고 필로티 또는 옥상 내지는 외부 계단 또는 베란다 확장 이런 경우들이 많이 있잖아요. 
따라서 그 가능성에 대해서는요 다양한 사례들이 다양하게 있기 때문에 꼭 전문가를 통해서 정확하게 진단을 받아보셔야 됩니다. 
그리고

양성화 불법 건축물 양성화에 관한 방법은 이 양성화 특정 건축물에 의한 양성화 기간이 주어지는 것이 하나가 있고 또 하나는 추인 제도를 통해서 합법적인 테두리 안에서 정상적인 서류적 절차를 모두 밟는 방법이 있다라는 것을 꼭 알아두시기 바랍니다.