위반건축물과 강제이행금 불법건축물의 종류와 내용 이행강제금

위반 건축물과 강제이행금에 대해서 알아보겠습니다. 

간단하게 위반 건축물에 대해서 살펴보고 그 내용 종류 그리고 관련 법에 대해서 이야기를 한 후에 매매나 전세 계약 그리고 특히 경매에 대해서
일반 건축물과 관련해서 이야기를 할 겁니다. 

위반 건축물의 종류에 대해서 살펴볼 겁니다. 

위반 건축물 하면 우리가 흔히 불법 건축물이에요. 
불법
불법적으로 증축을 하는 게 가장 대표적인 거죠. 

그렇다면은 위반 건축물을 어떻게 알아보느냐 일단은 위반되는 대표적인 사례를 지금 설명을 드릴 거구요. 

건축물 대장상에 해당 건물의 대장을 떼보면은 그 건축물 대장 표제 제목이 써져 있는 오른쪽 옆에 노란색으로 이렇게 해서 위반 건축물 이렇게 표현이 돼 있습니다.

그래서 이것은 신고가 들어가서 이미 위반 건축물로 건축물 대장에 등재가 된 것입니다. 

대장상으로는 이미 위반 건축물이 된 것은 이렇게 알아보고 종류에는 일조사선을 확장한 경우가 있겠죠. 
대표적으로 4층에 해당되는데요. 건물을 옆에서 보면 여러분들 이런 경우를 좀 보게 될 겁니다. 
건물

이런 식으로 돼 있는 건물 옆면 층마다 요 1 2층과 3층 그리고 4층 요게 1 2층 그리고 3층 4층인 경우에 일조 사선이라는 게 있거든요. 

이렇게 베란다나 테라스가 있는데 이 부분에다가 지붕을 설치하는 경우죠

샤시를 설치해서 빗물 비를 피하고 눈을 피하고 이 안을 실내의 공간으로 쓰기 위해서 이렇게 일조사선을 침범해서 샤시를 설치하는 경우가 많습니다. 

다세대나 빌라 같은 경우에 해당되겠죠. 

다가구도 포함입니다. 자 그리고 두 번째로 근생 원룸 계조입니다. 

이런 경우는 무엇이냐면 근생 주택을 하나 이렇게 짓습니다. 
1층에는 주차장과 근생 상가입니다. 그리고 2층 3층에는 모두 원룸이나 주택으로 주인 세대 거주가 되겠죠. 

이런 식으로 최초에는 설계를 해서 신축을 해놓은 후에 이 근생 부분을 상권이 좋지 못한 곳이겠죠. 
세를 빼기 좋게 원룸으로 개조한 경우에 이런 경우 많이 있습니다. 

상권이 좋지 못한 경우에 그리고 다중주택이라고 있는데 다중주택에서는 우리가 취사 시설을 함께 놓지못 화장실은 방 안에 독립적으로 구성을 할 수가 있지만 취사는 안 됩니다. 

그래서 다중주택인데도 방 안에 싱크대라든가
어떤 전자레인지 취사 시설을 이제 구비를 했을 때 이것은 불법이 됩니다. 

그리고 쪼개기라든가 쪼개기라는 것은 한 층에 평면을 봤을 때 계단실이 있고 이렇게 뭐 룸 구성이 돼 있겠죠. 
룸이 있고 주방 및 거실이 이제 룸들이 있습니다. 

어떤 전자레인지 취사 시설을 이제 구비를 했을 때 이것은 불법이 됩니다. 
그리고 쪼개기라든가 쪼개기라는 것은 한 층에 평면을 봤을 때 계단실이 있고 이렇게 뭐 룸 구성이 돼 있겠죠. 
룸이 있고 주방 및 거실이 이제 룸들이 있습니다. 
이렇게 룸들이 있고 계단이 이렇게 있는데 최초에 이렇게 돼 있는 것을 병막이 공사를 통해서 방을 두 개로 이렇게 하나

두 개로 해서 독립되게 하나씩 쪼개버린다는 얘기예요. 
그리고 대표적인 게 옥탑 확장이 되겠죠. 
옥상 부분에 이렇게 계단실만 나와 있는데 이러한 부분을 이렇게 룸으로써 원룸을 하나 더 샌드위치 패널이라든가 이런 자재들을 이용해서 확장하는 경우가 되겠습니다. 
그리고 공지나 필로티 창고

즉 이제 내 대지가 이렇게 있어요. 그리고 앞에 도로가 있습니다. 
진입로겠죠. 도로가 있는데 건물이 이런 형태로 이제 들어와 있겠죠. 
어떤 식으로든 그러면 이 주변에 공지가 있습니다. 
이 공지 같은 경우를 샌드위치 판넬로 확장해서 쓰는 경우가 대표적인 거고

1층 같은 경우에 기둥으로만 이루어진 경우 있죠 건물이 있는데 이렇게 2 3 4층이 있는데 기둥만 있어서 이렇게 전층 필로티 구조가 있어요. 
이 필로티 안에도 샌드위치 패널로 창고나 어떤 시설들을 해놓는 경우가 있습니다. 
이러한 경우가 대표적인 위반 건축물의 사례들이죠. 
자 위반 건축물은 우리가 쉽게 얘기해서 불법 건축물이에요.

그 관련된 법은 우리가 건축법에서 다룹니다. 
건축법 건축법 제79조에서는 이 위반 건축물 등에 대한 어떤 조치 그리고 제80조에서는 이행강제금 즉 쉽게 이야기해서 벌금입니다. 
그리고 제80조에 의해서는 어떤 특례로서 조금 감경되는 어떤 조건들을 제시해주고 있습니다. 
여기에서 중요한 것 이 일자 잘 기억하시기 바랍니다.

이게 중요해요 왜 중요하냐면 19년도 4월 23일을 기준으로 해서 법 개정이 됐습니다. 
어떤 내용으로 법 개정이 됐느냐면 화면에 보시면 5회 동안 최종 5번까지만 이행강제금 벌금을 부과를 시켰었는데 즉 우리가 최초의 위반 건축물이 신고가 되고 그리고 신고에 의해서 개고가 되고

개고 후에 원상복구 명령이 떨어지고 그것을 하지 않았을 때에는 이행강제금을 부과가 되는데요. 
이 이행강제금이 기존에는 5회까지 5회까지 납부를 하면 그다음에 안 냈어요. 
그러나 이게 어제 됐죠 이제 이게 없어졌기 때문에 이젠 어떻게 굉장히 중요합니다 시정될 때까지 계속적으로 부과가 되고 즉 다시 원상 복구를 해야지만 된다는 얘기입니다.

왜 이런 제안이 있냐면 우리가 오해로 제안을 했을 때에는 예를 들어서 이렇게 이야기를 해보죠 상가의 평당 월세가 상당히 높은 상권이 있는 지역에 있는 어떤 해당 건물이 있어요. 
근데 1층 상가가 위반 건축물로 확장을 해서 상가를 임대를 놓습니다. 
임대를 놓는데 위반 건축물은 1년에 이행강제금이 이 대상에는 예를 들어서 300만 원이 부과가 됐어요. 
그러나 월세로는 500만 원이 들어옵니다. 
자 그러면

누구나가 어떻게 합니까 계속 일반 건축물을 유지하면서 다섯 번 내고 그리고 계속해서 이 상가에 대한 이 이익금을 취하겠죠. 
지금까지 이런 일들이 많이 계속 발생하고 있었거든요. 
그러나 이제는 좀 전에 얘기했던 2019년도를 기준으로 해서 오해 제한이 없어지고 시정될 때까지 계속적으로 부과가 된다.

라는 점 이 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 
그래서 통상적으로는 일 년에 2회까지인데 조례로 횟수는 정할 수가 있어요. 
한 번 내지 두 번 정도 나오게 되고 공동주택 60제곱미터 이하는 2분의 1로 경감을 시켜주고 그다음에 또 중요한 것 이 네 번째 항목이 굉장히 중요합니다. 
영리 목적이나 상습적으로 위반을 한 행위에 대해서는 100% 가중

즉 100만 원 부과될 걸 200만 원으로 때린다 이 얘기입니다. 
개심죄가 적용되는 거죠. 그리고 우리가 통상적으로 신축 건물을 올리게 되면은 신축 같은 경우에 쪼개기라든가 신축 후에 사용 승인 받은 후에 위반 건축물 즉 샌드위치 패널로 창고를 만든다든가 이런 행위들이 굉장히 비일비지합니다. 
그러나 이제는 참고적으로 알아두시면 1년 안에 6개월에서부터 1년 사이거든요. 
다른 시군구 교차적으로 해서 검사를 들어갑니다. 
그러니까 거의

이제는 99% 100% 일반 건축물은 걸린다고 보셔야 돼요 그리고 주기적으로 항공 촬영도 되게 되죠. 
그리고 필로티 좀 전에 말씀드렸던 필로티 구조 같은 경우에서도 신고에 의해서 또는 검사에 의해서 분명히 잡힐 수밖에 없습니다. 
이 정도로 중요한 뼈대는 여러분들이 했고 우리가 매매라든가 경매라든가

전세 계약 이런 경우에 주의사항에 대해서 꼭 알아둬야 돼요 이 부분이 또 우리가 실제 중요합니다. 
위반 건축물은요 등재가 되면 대출에 제한이 걸립니다. 
매매 시에도 이행 강제를 모르고 매매를 했는데 나중에 등재는 위반 건축물로 등재가 안 됐지만 매매를 했어요. 
근데 나중에 위반 건축물로 들켰다.

그랬을 때는 이행강제금이 부과가 되겠죠. 
벌금이죠. 그럼 이전 주인과 어떤 분쟁 이 금액에 대한 분쟁에 휩싸일 수밖에 없습니다. 
손해 볼 수 없잖아요. 그리고 전세 같은 경우에는 대출이 안 나옵니다. 
위반 건축물로 등재가 됐을 때 그러면 내가 전세 계약을 맺었는데 살다가 보니까 위반 건축물로 걸려서 등재가 된 거예요. 
그랬을 때는 어떻게 되냐 대출 연장하기가 안 되겠죠. 
연장이 안 되더라

그러니까 꼭 조심해서 알아보셔야 합니다. 
그리고 우리가 경매에 있어서도 가끔 가다가 매각 물건 명세서 상에 위반 건축물 내용이 나올 경우가 있습니다. 
감정 평가에서 반영이 된 거죠. 자 그러면은 경쟁이 약해집니다. 
주로 다가구라든가 원룸 건물 같은 데 또는 근생 상가 주택 이런 경우에 굉장히 많이 씁니다. 
상가 같은 경우도 있고요 좀 전에 말씀드렸던 그런 종류들이 비일비재하게 있는데 우선

매매와 전세 같은 경우에는 어떻게 이것을 피해야 되냐 방금 전에 원상복구하라는 특약 조건은 필수로 챙기셔야 됩니다. 
분쟁을 없애기 위해서요. 그리고 전세 같은 경우에는 위반 건축물로 등재가 돼 있으면은 피하시는 게 좋겠죠. 
왜 특히 내가 전세 대출을 받을 경우에는 요즘에 전세 대출 많이 받잖아요. 
주의하셔야 됩니다. 굉장히 중요하죠 대출에 제한이 걸린다

그리고 경매 같은 경우에 일반 건축물은요 내부 구조가 대대적으로 바뀌어서 이 금액이 많이 나오는 경우에는 우리가 조심을 해야 되겠지만 창고 보일러실 몇 제곱 미터 확장 됐다 이런 내용들이 굉장히 많아요. 
또는 베란다 사선 말씀드린 대로 사선에 대한 어떤 증축이 있었다. 
이런 경우에는요 감안하고 입찰 들어가시면 돼요 이행강제금이 여러 가지 반영되는 조건들이 있지만

벌금을 부과하는 규정 계산식이 있어요. 
거기에서 해당 용도와 면적이 들어가게 되거든요. 
이 면적이 다면은 그리고 경미하다면 가만하고 들어가시면 돼요 그래도 우리가 알아볼 거는 알아봐야 하잖아요. 
어디 알아보냐 각 시군구청에 불법 건축물을 담당하는 주무관이 있습니다. 
해당 부서에 경매 물건의 주소를 불러주고 일반 건축물에 관련된 내역을 문의를 합니다. 
그러면은 가르쳐주나요. 절대

안 가르쳐주죠 그러면 우리가 어떻게 경매에서는 참고를 하냐 중요하죠 얼마가 나오는지에 대해서 우리가 참고를 해야 되기 때문에 정확하게 물어보면 가르쳐주지 않습니다. 
그러면 어떤 식으로 유도를 하냐 낙찰을 받게 되면은 내가 이 강제이행금을 납부를 해야 되는데 대략적으로 얼마인지는 알아야 되지 않겠느냐 하면서 살살 이야기를 합니다.

그리고 나서 우리가 중요한 것은 정확한 금액보다는 예를 들어서 5억에 입찰을 들어가는 물건이에요. 
내가 그랬을 때 이 위반 건축물에 대한 강제이행금이라든가 제반 비용들이 1천만 원 미만이다. 
신경 쓸 이유가 없죠. 감안하고 들어가면 되죠 이렇게 이 기준으로 해서 대략적으로 1천만 원이 넘어갈까요 라고 넌지시 물어보십시오

그러면 대략적으로 그 가이드라인에 대해서는 눈치를 주거나 대답을 들을 수가 있다는 얘기죠 경험에서 나온 방법입니다. 
참고를 하시고요