2022년 부담부증여에 대한 자세한 설명 다주택자들 전략

부담 보증여입니다. 부담부증여에 대해서는 많이 이렇게 이해하고 있을 겁니다. 
최근에 특히 이제 주택을 많이 갖고 있는 다주택자인 부모님들 많이 고민을 합니다. 
종부세가 너무 부담되죠 특히 이제 아직까지 다주택자에 대해서는 종합부동산세 세법 개정안이 통과가 안 됐기 때문에 올해까지는 이제 종부세 부담이 너무 부담이 됩니다.

물론 내년에는 올해 12월 정기국회에서 개정안이 통과가 된다고 하면 이제 종부세는 크게 부담되는 세금이 아니겠지만 그렇지 않다고 하면은 다주택자 입장에서는 종부세는 예전처럼 큰 부담이 되는 세금이 되지 않을까 생각됩니다. 
그렇기 때문에 주택 수를 없애야 됩니다. 
근데 주택 수를 없앤다는 의미는 어 팔든지 아니면 증여하든지 둘 중에 하나겠죠.

근데 지금 집값이 뚝뚝 떨어지고 있죠 그렇기 때문에 남에게 팔기는 아깝다는 생각들을 많이 합니다. 
향후 지금 지금 집값 자체가 떨어지고 있지만 어느 정도 시간이 흐르면 시세 차익을 더 노릴 수 있다. 
회복할 것 같다 라고 해서 남한테 지금 팔기는 너무 아깝다 라는 분들이 이제 고민이 있을 거고

그 다음에 팔고 싶어도 지금 주택이 팔리지 않는다 근데 나는 취득세를 일시적 2주택으로 해가지고 지금 일반 세율을 적용받았어요. 
그러면 2년 또는 3년 안에 종료주택을 처분해야 취득세가 8%로 추징되지 않거든요. 
아니면 양도소득세 일시적 2주택

그 비과세 특례 종전 주택 양도 기간이 이 년 삼 년이 다가옵니다. 
그런 분들은 어쩔 수 없이 지금 일시적 2주택 기간 안에 처분을 해야만 비과세 특례를 적용받을 수 있기 때문에 주택을 팔려고 하겠죠. 
근데 팔리지가 않아요. 그러다 보니까 이제 생각하는 게 뭐죠 아 특수관계자 그러니까 특히 자녀에게 명의를 이전하자 그러면 나중에 시세차익이 올랐을 때 자녀가 그 혜택을 누릴 수 있을 거고

내가 당장 주택을 팔아야 되는데 그래야 취득세뿐만 아니라 양도소득세도 추징당하지 않는데 그것도 해결될 수 있겠죠. 
그렇다 보니까 요즘 다주택자 부모님들이 많이 고민하는 게 자녀한테 주택을 저렴하게 세금을 덜 내고 이전하는 방법을 고민하고 있습니다.

아까 자녀에게 명의이전하는 방법은 제가 두 가지라고 말씀드렸습니다. 
첫 번째는 무상으로 주는 거 증여겠죠. 
근데 증여를 하되 우리가 생각해볼 수 있는 절세 방법은 부담부 증여를 이용하라는 겁니다. 
유상으로 주는 거는 양도입니다. 양도를 하되 저가 양도를 하라는 겁니다. 
이게 이제 절세 트렌드에요. 요즘 많이들 이용하고 있고

특히 올해 안에 2022년 12월 31일 이전 안에 부담부증여나 저가 양도를 하려고 많이 서두르고 있는 이유가 별도 있습니다. 
이제 그 내용에 대해서 한번 자세하게 살펴보도록 하겠습니다. 
먼저 부담부증에 한번 볼까요. 부담부증에는 많이들 알고 계실 거예요. 
증여자산에 담보된 증여자의 채무를 채무라고 하면 보통 이제 두 가지겠죠.

임대 보증금이라든지 은행 대출금 근데 지금 은행 대출금은 자녀한테 승계를 못 합니다. 
승계가 안 돼요 그렇기 때문에 지금 이용할 수 있는 거는 아마 임대 보증금을 갖고 이용할 수 있지 않을까 생각됩니다. 
그러니까 부모님의 채무를 수중자 자녀가 이제 인수하는 조건으로 증여를 받는 것을 의미합니다. 
그렇게 되면 어떻게 되죠. 자녀 입장에서는 채무를 승계받기 때문에 그 채무만큼은 증여 받은 결과가 아니겠죠. 
그래서

증여재산가액에서 채무 금액을 뺀 나머지에 대해서 자녀는 증여세를 내면 되는 거고 부모 입장에서는 어떻게 되죠. 
채무가 없어졌죠. 소유권이 부모 주택에서 자녀로 넘어가면서 내 채무가 없어졌습니다. 
그렇기 때문에 유상 양도했다라고 봐가지고 그 채무에 대해서는 양도소득세가 과세가 됩니다. 
그러면 자녀 입장에서는

증여세를 최소화 시키려면은 당연히 채무 금액이 크면 클수록 장의 증여세는 감소합니다. 
당연하겠죠. 근데 그 반면에 부모 입장에서 채무에 대해서는 양도소득세가 과세되기 때문에 채무가 크면 클수록 양도소득세는 증가할 수밖에 없습니다. 
그러면 채무 금액을 늘리는 게 나을까요. 
줄이는 게 나을까요. 그거는

개인 상황에 따라서 다 다를 수 있다라는 겁니다 한번 사례를 갖고 한번 비교를 한번 해볼게요 취득가액이 4억 원입니다. 
부모님이 4억 주고 이제 주택을 취득했는데 지금은 8억 원이 됐습니다. 
그리고 이 8억 원 안에 지금 보증금이 5억 원이 껴있습니다. 
보유를 한 10년 동안 했대요

근데 첫 번째 케이스는 뭐냐면 부모님이 주택이 이거 한 채밖에 없어요. 
한 채밖에 없다는 얘기는 비과세 요건을 다 충족했다라고 이렇게 보도록 하겠습니다. 
만약 이거를 단순 증여를 한다 그러니까 채무를 자녀한테 떠넘기지 않고 그냥 채무를 내가 다 갚는 조건으로 해가지고 증여를 한다 라고 하면 어떻게 되죠. 
증여세가 8억 원에 대해서

증여 재산 공제 5천만 원이 빠지고 7억 5천에 대해서 이제 증여세율을 곱하면은 1억 6천5백만 원을 자녀가 전부 다 내야 됩니다. 
세 부담이 굉장히 크죠. 특히 부모는 현금 보유가 있다고 하지만 자녀 입장에서는 1억 6천500만 원을 현금으로 보유하고 있기는 쉽지는 않겠죠. 
근데 그래서 이제 부담부 증여를 하는 겁니다. 
부담부 증여를 하게 된다면 자녀 입장에서 증여세 어떻게 되나 한번 볼까요.

시세가 8억입니다. 임대 보증금 5억 원을 떠안고 증여를 받습니다. 
그럼 자녀 입장에서의 증여 받은 금액은 3억 원이겠네요. 
이 3억 원에 대해서 5천만 원 공제 빠지고 증여세율을 곱하면 4천만 원만 내면 됩니다. 
아까 단순 중에는 1억 6천5백만 원을 내야 되는데 자녀 입장에서 부담부증을 하니까 4천만 원 굉장히 급감하죠. 
어 대신에

채무 부분에 대해서는 부모님 입장에서 양도소득세가 과세된다고 했습니다. 
근데 지금 케이스에서는 부모가 이 주택 한 채만을 갖고 있어요. 
그러면 어떻게 되죠. 양도소득세가 과세되더라도 비과세가 적용되기 때문에 부모 입장에서 실질적으로 납부해야 될 양도소득세는 없다는 겁니다. 
그러면 자녀가 증여세만 내면은 명의를 쉽게 이전할 수 있다는 거죠.

그러니까 부담부 증여에 있어서 세 부담을 가장 최소화시킬 수 있는 방법은 부모가 하나의 주택을 갖고 비과세 요건을 충족한 경우입니다. 
근데 하나의 주택만 갖고 있었을 때 부담부증 하는 사람은 많진 않겠죠. 
왜 주택이 여러 채 있기 때문에 이제 증여를 하려고 생각을 하는 분들이 이제 대부분일 겁니다. 
그래서 이번에는 다주택자일 때 어떻게 바뀌나 볼게요

그럼 주택이 다주택자이라고 하면 아까 부모 입장에서 양도소득세가 두 가지로 구분이 되겠네요. 
기본 세율 적용 대상자인지 아니면 중과세율 적용 대상자인지 물론 지금 한시적으로 중과가 유예가 되고 있어가지고 2023년 5월 9일 양도분까지는 주택이 여러 채 있다. 
할지라도 채무 부분에 대한 양도소득세가 무조건 기본 세율이 적용됩니다.

그런데 만약 이게 5월 9일 이후에 이 중과 유예 제도가 끝난다고 가정을 해보고 구분을 해볼게요 그래서 기본 세율이 적용됐을 때하고 중과세율이 적용됐을 때하고 부담부 증여에 있어서 어떤 차이가 있는지 한번 살펴보도록 하겠습니다. 
먼저 내가 기본 세율 적용 대상자다 아까 단순 증여는 1억 6천500 나온다고 했습니다. 
8억 원에 대해서 5억 승계 받고 3억에 대해서 증여세 내는 거니까 자녀 입장에서의 증여세는 뭐 달라지는 건 없겠죠.

뭐가 달라지냐면 부모 입장에서 채무 부분에 대한 양도소득세가 달라지겠죠. 
우리가 조금 전에 봤던 거는 부모가 비과세 대상이었기 때문에 양도세가 없지만 주택이 여러 채여가지고 이제 기본 세율 적용 대상자다 라고 하면 그 채무 부분에 대해서

일반 세율을 적용하면은 오천육백육십만 원의 양도소득세가 나옵니다. 
그래도 그래도 단순 증여했을 때 일억 육천오백이었는데 부담부증여했을 때 증여세하고 부모님이 내야 되는 양도소득세 같이 포함 해봤자 구천육백육십만 원이니까 훨씬 더 유리하네요. 
그래서 부담부증여가 메리트가 있다는 겁니다. 
근데 만약 똑같은 상황에서 만약 이게 기본 세율이 적용 안 되고 중과세율이 적용된다 라고 가정을 해보면 어떻게 돼

될 것 같습니까 증여세 동일하죠. 부모 입장에서 양도소득세가 장기보유특별공제가 적용 안 되고 세율이 20 프로가 가산됩니다. 
이 주택 중과 대상자이기 때문에 그러면 부모님이 내야 되는 채무분에 대한 양도소득세는 1억 2천560만 원입니다.

그럼 두 개를 합하면은 거의 단순 증여하고 차이가 없어요. 
오히려 단순 증여보다 더 불리한 결과가 나옵니다. 
무슨 얘기죠 어 부담부증여를 한다고 해서 뭐든지 세금을 줄일 수 있는 건 아니다 만약 그 부담부증여 대상자가 즉 부모 입장에서 2주택 중과 대상 또는 3주택 중과 대상 양도소득세가 중과가 된다고 하면 단순 증여보다 오히려

부담부 증여가 세 부담이 더 클 수 있다는 겁니다 만약 3주택 중과 대상자라고 하면 어떻게 될까요. 
오히려 단순 증 단순 증여한 증여세보다 부담 보증여했을 때 세 부담이 오히려 배가 훨씬 더 많아집니다. 
실익이 없다는 거죠. 그럼 결론적으로 어 부담부증여가 절세 하나의 방법으로 이용되고 있는데

그게 효율적으로 이용되기 위해서는 최소한 주는 사람 입장에서 비과세 요건을 충족했거나 아니면 기본세율을 적용받아야만 부담부 증여가 효과가 있구나라고 이렇게 보시면 될 것 같고 다행히도 지금 2023년 5월 9일까지

한시적으로 중과가 유예되고 있기 때문에 다주택자도 기본 세율을 적용받을 수 있다는 거죠. 
그럼 무슨 얘기죠 부담부 증여를 지금 하면은 단순 증여할 때보다는 훨씬 적은 세금으로 부모님의 주택을 자녀한테 이전할 수 있다 라는 이제 결론이 나옵니다. 
그래서 지금 여기 파란 박스 이렇게 친 게 보면은

단순 증여와 부담부 증여했을 때 세 부담을 비교한 건데 부담부 증여가 세 부담이 적기 위해서는 최소한 부모 입장에서 주택을 한 채 갖고 있거나 기본 세율 적용 대상자일 때 부담보증여가 메리트가 있다라고 이렇게 보시면 될 것 같고 중과세율이 적용된다고 하면 오히려 부담보증여가 독이 될 수 있다. 
근데 지금 한시적으로 기본 세율이 다 적용되고 있기 때문에 지금 이 중과가 유예될 때 부담부 증여를 하는 게 훨씬 더

세 부담을 줄일 수 있는 하나의 방법이 될 수 있다라는 겁니다. 
그럼 내가 부모님 입장에서 주택의 비과세 적용 대상자입니다. 
그러면은 어떻게 해야만 가장 적은 비용을 갖고 소유권을 자녀한테 넘겨줄 수 있을까요.

당연히 채무를 최대한 높여서 자녀한테 그 증여세 부담을 최소화시키는 게 낫겠죠. 
어 채무가 늘어나면 늘어날수록 부모님의 양도소득세는 더 커지지 않습니까 근데 부모님이 비과세 대상이니까 큰 의미는 없겠죠. 
그래서 부모님이 만약 비과세 적용 대상자라고 하면은 채무 즉 임대 보증금을 최대한 늘려가지고 그 이후에 자녀한테 부담부 증여하는 게 가장 효율적이다 라고 보시면 될 것 같고 만약 비과세 대상자가 아니다. 
그러면은 이제 자녀의 증여세 부담

그 다음에 부모님의 양도세 부담이 최소화되는 채무 금액이 채무 금액을 찾아가지고 그 채무 금액에 해당하는 금액을 갖고 부담부 증여를 해야 된다 어 채무가 크면 클수록 더 유리한 거 아닙니까 자녀 입장에서 증여세는 당연하게 당연하죠. 
그런데 부모 입장에서 양도소득세는 더 늘어날 수 있기 때문에 그 증여세하고

부모님이 내야 되는 양도소득세 합계 금액이 최소화되는 그 채무 금액 보통 u자 v자로 이렇게 꺾이거든요. 
그러면 부자가 됐을 때 맨 하향선이라고 해야 되나요. 
최소 금액 이때 최소 금액이 되는 채무 금액을 찾는 게 가장 효과적이다. 
무조건 채무가 많다고 해가지고 기본 세율 적용 대상자인 같은 경우에는 세부담이 줄어드는 건 아니다. 
그럼 어떻게 그 채무 금액을 찾습니까

계속 반복해서 돌려보는 수밖에 없어요. 
채무가 만약 5억일 때 6억일 때 7억일 때 그때 자녀가 내야 되는 증여세하고 부모가 내야 되는 양도소득세 그 합계 금액이 얼마인지 그걸 봐가지고 최소되는 채무 금액으로 부담부증여를 하는 게 낫다라는 겁니다. 
그러니까 분명 메리트가 있어요. 특히 지금처럼 증가가 유예되고 있는 상황에서는 부담부증여도 굉장히 이전하는 데 큰

절세 방법이 될 수 있다라는 겁니다. 
근데 부담부 증여를 할 때 조금 주의하셔야 될 거 검토 사항 한번 살펴보면 당연히 부담부증회가 성립되려면 증여일 현재 증여재산의 담보된 채무가 있어야 됩니다. 
채무가 없으면 부담부증가 성립이 안 하겠죠. 
그래서 증여일 이후에 발생된 채무라든지 아니면 부모의 채무가 아닌 타인의 채무

부모의 주택을 담보로 해서 타인 채무가 설정돼 있다. 
이런 것들은 인정되지 않는다 그리고 부담부증여 하면은 채무를 자녀가 떠안는 거겠죠. 
근데 자녀가 또 안 와서 소유권을 이전해 왔는데 그 채무가 상환됐어요. 
그래서 부담부증여를 하는 경우에는 일 년에 두 번씩 국세청에서 이 채무 금액의 사후 관리를 합니다. 
그래서 채무가 상환됐다라고 하면은 이제

통지서가 오죠. 그 채무 어떻게 갚았는지 자금 출처 소명해라 라고 하기 때문에 단순히 형식적으로만 부담부증여를 해놓고 그 다음에 부모님이 자녀의 채무를 상환해준다 갚아준다 라고 하는 거는 뭐 다 나중에 이제 세금으로 토해내야 된다라고 보시면 될 것 같습니다. 
그리고 이제 마지막으로 검토 사항은 자녀 입장에서 어차피 채무를 차감한 나머지에 대해서는 증여세를 내야 됩니다.

그런데 자녀가 아직 나이가 어리고 소득이 없다고 하면 그 증여세를 어떻게 납부할지 그 여력도 좀 한번 생각을 해보셔야 된다는 겁니다. 
물론 증여세에 대해서는 연부연납이 가능합니다. 
즉 6분의 1로 나눠서 6분의 1은 지금 시점에 내고 나머지 6분의 1씩은 향후 5년 동안 나눠낼 수 있기 때문에

증여세는 연부연납으로 어느 정도 커버가 가능하다라고 볼 수 있고 근데 취득세는요 취득세는 당장 내야 되는 세금이거든요. 
연부연납이 없기 때문에 최소 취득세 내야 될 부분하고 증여세 일회분의 납부 여력이 있는지 그것까지 판단하셔가지고 부담부증여를 해야 된다라는 겁니다. 
특히 부담부증여할 때

예전에는 크게 뭐 상관이 없는데 최근에는 가장 민감한 세금이 뭐냐면 취득세죠 자녀 입장에서 분명 취득세를 내야 되는데 이 취득세가 주택에 대한 취득세가 만만치 않잖아요. 
예전에는 뭐 1에서 3 프로의 기본 세율만 적용됐었는데 지금은 주택이 몇 채 있는지 그리고

주택을 유상으로 취득했는지 무상으로 취득했는지에 따라서 취득세율이 상당히 차이가 많기 때문에 조금 조심하셔야 될 것 같습니다. 
특히 부담부증여를 하게 된다고 하면은 취득세 부분이 무상 취득분하고 유상취득반하고 구분이 되죠. 
즉 주택 공시가격에서 채무금액을 차감한 부분은 무상취득세에 대한 세율이 이제 적용됩니다. 
그러면 증여에 대한 취득세는 지금 현재 어떻게 되죠.

둘 중에 하나죠 3.5% 아니면 12% 한 4배 정도가 이렇게 차이가 납니다. 
그럼 중과 12%가 되는 경우는 언제입니까 조정 대상 지역에 있는 주택 공시가격이 3억 원 이상인 주택을 증여할 경우에는 십이 프로 굉장히 높은 세율이 적용됩니다. 
그렇기 때문에

자녀 입장에서 3.5%의 기본 세율이 적용되는지 아니면 12%의 중과세율이 적용되는지 그 여부도 확인을 하셔야 됩니다. 
채무금액에 대해서는 당연히 매매에 대한 취득세율이 적용됩니다. 
매매에 대한 취득세율은 몇 프로죠 기본 세율이 적용될 수도 있고 중과세율이 적용될 수도 있습니다.

자녀 입장에서 주택이 없다. 그러면 뭐 취득가액에 따른 일에서 삼 프로의 기본 세율이 적용될 거고 자녀 입장에서 주택이 많다. 
그러면은 팔 프로나 십이프로의 중과세율이 적용될 수 있기 때문에 반드시 부담부 증여했을 때는 무상취득분에 대한 증여 취득세율이 몇 프로가 적용되고 유상취득분에 대한 매매 취득세율이 몇 프로가 적용되는지 그 세금까지 꼭 산정을 해본 다음에 의사 결정을 해야 된다

라고 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 
사례 하나만 제가 설명드릴게요 아버지가 삼주택자에요. 
다주택자입니다. 자녀한테 자녀가 다행히도 지금 주택이 없어요. 
이거를 이제 부담부 증여를 하려고 합니다. 
취득세 측면에서 한번 접근을 해볼게요 주택 공시가격이 5억 원이고 보증금이 3억 원이 껴있습니다. 
그러면

주택 공시가격 5억 원에서 임대보증금 3억 원을 차감한 이억에 대해서는 증여 취득세율이 적용되는데 증여 취득세율은 조정대상지역의 주택 공시가격 3억이이 넘으면은 십이 프로가 적용됩니다. 
굉장히 세죠. 이천사백만원이 내야 되는 거고 나머지 채무금액 보증금 3억 원에 해당하는 부분에 대해서는 자녀 입장에서

유상취득 매매에 대한 취득세율이 적용됩니다. 
근데 자녀 입장에서 무주택자이기 때문에 조정대상지역에 있는 첫 번째 주택을 취득한 결과네요. 
그러니까 얘는 기본 세율이 적용됩니다. 
주택 공시가격이 6억 원 이하이기 때문에 1 프로의 기본 세율을 적용받겠네요. 
그러니까 채무 부분에 대해서는 기본세율이 적용돼가지고 큰 부담이 안 되겠지만

주택 공시가격에서 채무를 차감한 나머지에 대해서는 12%로 중과세율이 적용되기 때문에 크게 부담될 수 있다는 거 기억해 두시면 될 것 같아요. 
이번에는 자녀가 2주택자다라고 하면 어떤 게 바뀌죠 유상취득분이 바뀌죠 왜 무주택자인 경우에는 첫 번째 주택이기 때문에 1 프로의 취득세율이 적용됐는데

내가 두 채를 갖고 있는 상태에서 세 번째 주택을 취득을 합니다. 
조정 대상 지역에 있어요. 그럼 몇 프로죠 유상취득 즉 매매에 대한 취득세율도 12%가 적용되기 때문에 아까 무주택일 때는 삼백만 원을 납부를 했는데 삼천육백만 원을 납부해야 되는 사태가 발생합니다. 
어 그렇기 때문에

부담부 증여를 할 때 예전처럼 자녀가 내는 증여세만을 고려해서는 안되는 거고 자녀 입장에서 내야 되는 취득세까지 반드시 확인을 해가지고 부담부 증여 납부 여력이 있는지를 확인해야 된다라는 겁니다. 
지금 이천이십이년까지 십이월 삼십일 일까지 부담부 증여를 서두르는 사람들이 많이 있습니다. 
왜 그렇죠 내년부터는

취득세를 적용할 때 세율은 동일하게 적용되는데 과세표준 세율을 적용하기 위한 그 기준 금액 자체가 달라지기 때문에 그렇습니다. 
올해까지는 취득세를 적용할 때는 주택 공시가격을 적용했는데 2023년 이후에 증여할 때는 시가인정액을 적용합니다.

그러면 세율은 동일하게 적용한다 할지라도 과표 자체가 늘어나기 때문에 취득세 부담이 더 커질 수밖에 없다는 겁니다. 
극단적으로 한 번 볼까요. 시가가 6억 원입니다. 
주택 공시가격은 4억 원이에요. 이 4억 원에 대해서 만약 증여를 받는다라고 했었을 때 기본 세율이 적용되면 35%가 적용되고 중과세율이 적용되면 12%가 적용되겠죠.

근데 내년에도 세율은 동일한데 내년에는 4억 원의 주택 공시가격을 갖고 세율을 적용하는 게 아니고 시가를 갖고 세율을 적용한대요 그니까 세금 부담이 지금보다 훨씬 더 늘어납니다. 
그래서 만약 부담부 증여를 하려고 계획 중인 분들은 오래 안에 해야

취득세 부분을 경감받을 수 있다라는 거고 또 두 번째 올해 안에 서둘러서 이렇게 부담부 증여를 하려고 하는 이유 뭐죠 취득가액 이월과세 때문에 그렇습니다. 
취득가액 이월과세 뭡니까 배우자나 직계 존속으로부터 증여받은 부동산을 증여받았습니다. 
당연히 증여받은 주택은 시가로 증여세를 내겠죠.

시가로 받았어요. 그리고 그 증여받은 주택을 만약 오 년 이내에 양도하게 되면은 그럼 그때 팔았으니까 양도세 내야겠죠. 
양도세는 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도 차액에 대해서 세금을 내는데 양도가액은 그때 판 금액 그럼 취득가액은요 내가 당연히 증여받았을 때 신고 증여세 신고했던 그 금액이 취득가액으로 들어와야 되는데

증여받고 나서 5년 이내에 양도하면은 내가 증여받은 시점에 그 가액을 인정받는 게 아니고 증여해준 사람이 당초에 취득했던 가액을 그걸 취득가액으로 인정 그 써야 된다는 겁니다. 
그럼 나는 6억 원의 증여를 받았는데 그리고 2억 원의 양도 차익에 대해서만 세금을 내면 되는데

오 년 이내에 양도했다고 해가지고 증여한 사람이 그 취득한 가액 2억 원을 취득가액으로 인정받는다 그럼 총 6억 원에 대해서 세금을 내야 되는 결과잖아요. 
그래서 많이들 하는 얘기가 증여받은 부동산은 최소 5년 있다. 
양도해야 돼라고 하는 이유가 여기에 있다는 겁니다. 
근데 문제는 뭐죠

지금 세법 개정안을 보면은 이천이십삼 년 이후에 증여 받은 부동산 같은 경우에는 십 년 이내에 양도할 때 취득가액 요율 과세가 적용된다는 겁니다. 
그럼 뭐죠 내가 증여받은 시점에 그 가액을 취득가액으로 인정받기 위해서는 10년을 버텼다 버텼다가 그때 이후에 양돼야

내가 증여받은 시점에 가액을 인정받을 수 있다는 겁니다. 
그러니까 오 년을 더 기다려야 되기 때문에 그래서 지금 부담부 증여를 서둘러서 하는 이유가 여기에 있다라는 겁니다. 
취득가액 이율 과세 좀 알기 쉽게 한번 제가 극단적으로 한번 설명을 해볼게요 남편이 이억원에 취득을 했습니다. 
근데 이 부인이 6억 원의 요구를 증여를 받았어요. 
근데

부인한테는 배우자 증여공제가 6억 원이 적용되기 때문에 증여세는 하나도 없겠네요. 
취득세만 냈겠네요. 그리고 증여 받고 나서 몇 년 있다가 요 팔억 원에 양도를 합니다. 
그럼 부인 입장에서는 양도소득세를 내야겠네요. 
얼마를 내야 되죠 양도가액은 8억 원 취득가액은요 6억 원이 적용될까요. 
2억 원이 적용될까요.

증여받고 나서 5년 이후에 양도했다고 하면 6억 원이 적용되는 거고 그렇지 않다고 하면 2억 원이 적용되겠죠. 
근데 2023년 이후에 증여받으면은 10년이 경과돼야 이 6억 원이 인정된다는 겁니다. 
훨씬 더 많은 기간을 경과해야만 내가 증여받았을 때 그 재산가액을 취득가액으로 인정받을 수 있기 때문에

더 많은 시간을 소비해야 된다 그렇기 때문에 이왕 부담부 증에 할 거면은 오래 하는 게 낫다라는 겁니다. 
20년 22년 부동산 세금 절세 트렌드 두 번째가 이제 부담부 증여였습니다. 
당연히 채무를 떠안고 증여를 받기 때문에 자녀 입장에서는 채무를 제외한 나머지를 증여세만 내기 때문에 증여세 부담이 적을 수 밖에 없고

채무에 대해서는 부모 입장에서는 양도소득세를 내야 되지만 그 다주택자 입장에서 지금 양도소득세 중과제도가 한시적으로 유예되고 있기 때문에 지금 부담부 증여를 이용하는 거는 굉장히 효율적이다. 
특히 이천이십이년 십이월 삼십일일 이전에 부담부 증여를 하는 경우에는 취득세 부분에서 과세표준이 공시지가를 적용할 수 있기 때문에 취득세 부분을 좀 적게 낼 수 있고 취득가액 이월과세

증여하고 나서 5년이 경과하면 내가 증여받았을 때 그 가액을 취득가액으로 그대로 인정받을 수 있다. 
하지만 이천이십삼 년 이후분부터는 십 년을 경과해야 내가 증여받았을 때 그 가을 인정받을 수 있기 때문에 더 많은 시간을 기다려야 된다라고 이렇게 정리를 하시면 될 것 같습니다.