부동산세금 상생임대주택 절세 전략

 상생 임대주택하고 그 다음에 특수관계자 간에 이제 명의 이전하는 데 있어서 뭐 요즘 많이들 이용하려고 하고 있는 부담부증하고 이제 저가 양도 과연 어떤 효과가 있는지 한번 일부에서 이렇게 살펴볼 거고 2부에서는 지병근 세무사와 함께하는 즉문 즉답 여러분들이 이제 질문을 바로 올려주시면


어 세금도 마찬가지입니다. 각 부동산 대책에 따라서 또는 정권에 따라서

그때그때 활용할 수 있는 가장 최상의 절세 방법들이 있는데 아마 지금 지금 현재 정권에서는 이제 이 세 가지가 가장 이슈가 되지 않을까 생각됩니다. 

제일 먼저 소개시켜드릴 절세 트렌드는 상생 임대주택입니다.

말 그대로 임차인과 임대인이 서로한테 득이 되는 임대주택을 의미합니다. 
임대인한테는 어떤 득이 있을까요. 상생임대주택 요건을 충족하면 양도소득세에서 다양한 세제 혜택을 부여하겠다 라는 게 이제 임대인들한테 메리트 임차인들한테는 상생임대주택 요건을 충족하려면은 직전 임대료 대비 오프로 밖에 올리면 안 되거든요. 
그러면 임차인 입장에서는 안정적으로 주거를 보장받을 수 있는

혜택이 있겠네요. 그래서 임대인하고 임차인하고 각각 메리트가 있다. 
서로 상생한다고 해서 상생 임대주택이라고 합니다. 
이 상생 임대주택은 문재인 정권에서 이렇게 만들어 놨죠. 
근데 문재인 정권에서 만들어 놨는데 실질적으로 뜨질 못했어요. 
뜨질 못한 이유가 상생 임대주택에 대한 요건을 충족하기가 굉장히 어려웠습니다. 
왜 그러냐면

기준시가 요건이 있었거든요. 즉 임대 개시일 현재 기준시가 9억 원 이하여야 된다는 요건하고 이 상생 임대주택이 요건을 충족하려면 주택이 딱 한 채일 때만 적용받을 수 있다. 
그리고 그 요건이 타이트한 반면에 이 상생임대주택의 세제 혜택이 딱 한 가지 밖에 없었거든요. 
우리가 1세대 1주택 비과세 받을 때

2017년 8월 3일 이후에 취득 1년제 조정 대상 지역에 있는 주택은 거주를 해야만 비과세를 받을 수 있는데 그때 이 상생 임대주택 요건을 충족하면 2년 임대하면 1년 거주한 걸로 볼게 그러면 총 2년 거주를 해야 비과세를 적용받을 수 있기 때문에 4년을 임대해야만 비로소 이 상생 임대주택의 세제 혜택을 받을 수 있었죠.

결론적으로 처음에 상생임대주택을 이제 만들었을 때의 요건은 타이트하고 그 요건이 타이트한 반면에 세제 혜택은 굉장히 이제 축소화되어 있었죠. 
근데 이게 이제 윤석열 정부가 들어오면서 싹 바꿉니다. 
기준시가 요건 없앴고 주택 수 요건 없앴고 그러니까 여러 주택이 있다. 
할지라도 그 모든 주택이 상생임대주택 요건을 충족할 수 있다는 거죠. 
물론

상생임대주택의 혜택을 받으려면 모든 주택을 다 처분하고 하나 하나만 남았을 때 이제 혜택을 받긴 받는데 어찌 됐든 이 요건을 충족할 수 있는 주택들이 한 채로 국한되지 않는다는 겁니다. 
그러니까 궁극적인 거는 이 상생임대주택의 세제 혜택을 한 가지에서 세 가지로 늘려놨습니다. 
그리고

문재인 정권에서는 2년을 거주 임대를 해야만 일 년을 거주한 걸로 인정을 해줬는데 윤석열 정부에서는 이거를 2년 임대했으면 2년 모두 거주한 걸로 인정해줄게 라고 이렇게 바꿔놨죠. 
그러니까 요건이 완화되는 반면에 세제 혜택은 강화됐기 때문에 이제 이제 상생 임대주택에 대해서 이제 많은 분들이 관심을 갖고 갖기 시작을 했죠. 
이렇게 상생임대주택 혜택 요건을 충족하면 총 세 가지 혜택을 적용받을 수 있습니다.

비과세 거주 요건 배제하고 장기보유특별공제를 이 프로가 아닌 4프로를 적용받을 수 있고 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 
굉장히 혜택이 늘어났죠 그러면 상생 임대주택 요건을 충족하려면 어떤 요건을 충족해야 됩니까 라는 게 이제 핵심 내용이겠네요. 
이게 이제 상생 임대차 계약이라고 합니다.

이 상생 임대차 계약이 성립을 하려면은 그 이전에 직전 임대차 계약이 성립해야 됩니다. 
그러니까 직전 임대차 계약이 있는 상태에서 상생 임대차 계약을 체결해야 한다 그리고 직전 임대차 계약은 임대 기간이 1년 6개월 이상이면 되는 거고 상생 임대차 계약은 이 년을 임대를 해야 된다라는 겁니다.

중요한 거는 상생 임대차 계약을 언제까지 체결해야 되냐면 임대계약 체결일이 2024년 12월 31일까지 체결을 해야 되는 거예요. 
그리고 이 상생 임대차 계약을 체결할 때는 그 이전에 직전 임대차 계약 임대료 또는 전세 보증금 대비 5% 밖에 못 올린다는 겁니다.

많은 분들이 상생 임대주택 요건을 충족하려면 그럼 지방자치단체의 임대주택으로 등록하거나 아니면 세무서에 사업자 등록을 해야 됩니까 라고 이렇게 질문을 많이 하시는데 전혀 상관없어요. 
지방자치 자치단체의 임대주택으로 등록할 이유도 없고 세무사의 사업자 등록을 할 이유도 없습니다. 
안 해도

단지 직전 임대차 계약 대비 5%만 올리고 2년 이상 임대를 하고 이 상세 임대차 계약을 2024년 12월 31일까지 계약을 체결하면 상생 임대주택으로 인정을 해주겠다라는 겁니다. 
그럼 이 상생 임대주택 요건을 충족하기가 이제 예전보다는 굉장히 완화가 됐죠.

근데 많이들 지금 이제 실무에서 많이 쟁점이 되고 있는 부분이 이 부분이거든요. 
특히 주택 분양권을 취득해가지고 이 주택 분양권이 완공이 됐습니다. 
그럼 보통은 어떻게 저희가 움직이냐면 잔금을 치르기 전에 이제 임대차 계약을 미리 체결을 하죠. 
그리고 잔금을 지급할 때 그 임대차 전세 보증금을 받아가지고 그 전세 보증금으로 잔금을 분양 잔금을 납부를 합니다.

이랬을 때 이렇게 체결한 임대차 계약이 상생 임대차 주택 상생 임대주택을 요건을 충족하기 위한 직전 임대차 계약으로 인정받을 수 있습니까 라는 게 이제 쟁점이 됐었습니다. 
근데 우리 이제 법조문에 보면은 상생 임대차 계약이 이전에 직전 임대차 계약을 체결해야 되는데 이 직전 임대차 계약은 전제조건이

주택을 취득한 후에 체결한 임대차 계약을 의미합니다. 
그럼 어떻게 되죠. 내가 임대보증금 잔금을 수령해가지고 분양 자금으로 대납을 했습니다. 
그러면 내가 소유권이 나한테 들어오기 이전에 내가 임대차 계약을 체결한 결과가 되겠네요.

그럼 얘는 직전 임대차 계약 요건을 충족을 못 한다는 겁니다. 
그럼 이런 경우에는 상생 임대차 계약이 성립이 될 수 없다는 겁니다. 
그럼 내가 보증금을 받아가지고 분양 잔금을 대납하지 않고 은행 대출금으로 잔금을 납부한 경우에는 인정을 해줄 겁니까 라는 문제인데 이때는 가능하다 대신에 은행 잔금을 갖고

잔금을 납부를 하고 그럼 소유권이 이제 나한테 넘어오겠죠. 
그 이후에 임대차 계약을 체결하면 된다 라고 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 
이렇게 상생임대차 계약을 요건을 충족했다. 
그러면 세 가지 혜택을 준다고 했습니다. 
1세대 1주택 비과세 적용할 때 거주 요건을 배제하겠다. 
두 번째는 장기보유특별공제를 4%씩 적용하겠다. 
세 번째는

임대주택을 보유한 상태에서 상생 임대주택을 양도할 경우에는 2년 거주하지 않았지만 2년 거주한 걸로 봐서 거주주택 비과세 특례를 적용하겠다 라고 보시면 될 것 같습니다. 
그럼 하나하나 볼게요 첫 번째 혜택 1세대 1주택 비과세 거주 요건 배제입니다.

우리가 1세대 1주택 양도소득세에서 주어진 가장 큰 혜택이죠. 
근데 그 요건을 살펴보면 1세대가 1주택을 2년 이상 보유 2년 이상 거주해야 됩니다. 
이때 핵심은 보유죠 그리고 거주입니다. 
이때 보유 2년 이상 보유해야 된다는 것은 모든 주택에 적용됩니다. 
거주 요건은 모든 주택에 적용되지 않고 언제

2017년 8월 3일 이후에 취득일 현재 조정 대상 지역이 있는 주택에 한해서만 적용된다 그러면 인형 거주 요건이 필요한 주택이 내가 한 번도 거주를 안 했지만 상생임대주택 요건을 충족했다고 하면 양도 연재

비과세 요건을 충족한 걸로 봐서 비과세를 적용을 받게 해주겠다는 겁니다 한번 사례를 볼까요. 
내가 하나의 주택을 2019년 10월달에 취득을 했습니다. 
그리고 바로 임대를 줬어요. 그럼 이 첫 번째 임대 계약이 직전 임대차 계약이고 그 임대차 계약이 이제 2년 넘어갔습니다. 
그때

직전 임대차 계약 대비 5%만 증액 제한하면 상생 임대차 계약으로 인정을 받겠죠. 
그리고 이 상생 임대차 계약의 임대 계약일이 2024년 십이월 삼십일일이면 됩니다. 
그럼 그렇게 해서 이 년을 채웠습니다. 
그리고 나서 그 주택 다른 주택은 없다고 가정하고 그 주택을 팔려고 합니다. 
그러면 일 세대가

1주택을 양도 1년제 한 채 내요 그러면 2년 이상 보유 보유 리셋 규정이 다 없어졌죠. 
그렇기 때문에 보유 기간을 산정할 때 언제부터 계산하죠. 
취득일 2019년 10월에 취득을 했기 때문에 당연히 2년 보유는 했네요. 
그럼 마지막으로 거주 요건이 있나 볼게요

취득일 면제가 이천십칠년 8월 3일 이후입니다. 
그리고 취득일 면제 조정 대상 지역이 있습니다. 
당연히 거주 요건이 있습니다. 근데 거주를 한 번도 한 적이 없어요. 
하지만 상생 임대주택 요건을 다 충족을 했습니다. 
그러면 거주하지 않았지만 임대한 기간 자체를 거주한 걸로 봐가지고 비과세 혜택을 적용받을 수 있다라는 겁니다. 
굉장히 큰 혜택 중에 하나죠 내가 거주해야 비과세를 적용받을 수 있는데

거주하지 않았지만 비과세 혜택을 적용받을 수 있다는 겁니다. 
근데 비과세는 우리가 주택이 한 채 있다고 해가지고 이제 팔았습니다. 
했다고 그럴 경우에 비과세가 적용된다고 해서 모든 양도 차익에 대해서 세금을 하나도 안 낸다. 
그건 아니죠. 얼마까지 안 내죠 양도가액이 12억 원까지 그럼 내가 이십억에 매도를 했습니다. 
그러면 12억 원 이하의 양도 차액은 당연히 세금이 없는 거고

12억 원을 초과하는 양도차익에 대해서는 이제 과세가 되겠죠. 
세금을 내야겠죠. 근데 주택이 한 채이기 때문에 어떤 특례를 부여합니다. 
보유기간에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는데 일반적인 주택이라고 하면 이 프로씩 보유 기간에 따른 2프로씩 장기보유특별공제가 적용되는데 주택이 한 채이고 그리고

취득일부터 양도일까지 이 년 이상 보유했다고 하면은 이 프로가 아닌 사프로의 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 
근데 상생 임대주택이라고 하면 내가 거주하지 않았지만 2년 거주한 걸로 봐가지고 장특공제를 4% 적용받을 수 있다는 겁니다. 
결론적으로

내가 매도를 했습니다. 상생임대주택 요건을 갖췄어요. 
양도가액이 12억 원을 초과합니다. 12억 원 이하까지는 비과세를 적용받을 수 있고 내가 거주하지 않았지만 1억 원 초과되는 양도 차익에 대해서는 세금을 내야 되는데 보유 기간에 대한 혜택 장기보유특별공제를 적용할 때

이 프로가 아닌 사프로를 적용받기 때문에 세부담 자체를 굉장히 적게 만들 수 있다. 
그렇기 때문에 굉장히 메리트가 있다라고 이렇게 보시면 될 것 같아요. 
한번 사례를 볼까요. 8억 원에 취득을 했습니다. 
그리고 상생 임대차 요건을 다 충족을 했어요.

그리고 2024년도에 이 주택을 처분을 합니다. 
나는 한 번도 들어가서 산 적이 없습니다. 
다 임대를 주다가 마지막 한 채인 거를 이제 매도를 합니다. 
그러면 내가 거주하지 않았지만 거주한 걸로 봐서 일단 12억 원 이하의 양도 차익에 대해서는 비과세가 되는 거고 근데 양도가액이 16억 원입니다. 
그러면 12억 초과되는 4억 원 초과되는 양도 차익에 대해서는 세금을 내야 되는데

과세되는 양도 차익이 있기 때문에 장기보유특별공제가 적용됩니다 만약 이게 상생임대주택이 아니었다. 
그러면 2% 곱하기 10년에서 양도 차액의 20%를 공제받을 수 있지만 상생임대주택 요건을 충족했다. 
그러면 2%가 아닌 4%를 적용받기 때문에 양도소득세가 거의 반으로 이렇게 줄 수 있다는 겁니다.

그러니까 상생 임대주택 요건을 충족하면 굉장히 크게 세금을 줄일 수 있다라는 겁니다. 
세 번째 혜택 상생 임대주택 요건을 충족하면 거주주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 
거주주택 비과세 특례 뭐죠 임대주택이 있는 상태에서 2년 이상 거주한 주택을 양도할 경우에는 이 임대주택은 없는 걸로 봐가지고

이 거주 주택에 대해서 비과세를 적용하겠다. 
이게 이제 거주주택 비과세 특례입니다. 
그러면 똑같은 상황에서 임대주택이 있는 상태에서 내가 상생 임대주택 요건을 충족한 주택을 먼저 매도를 합니다. 
그럼 원칙적으로 보면은 임대주택도 주택수에 다 들어가기 때문에 비과세가 안 돼야 되는데

얘가 상생 임대주택으로서 인용 거주를 의제를 받았다라고 하면 이 임대주택은 없는 걸로 봐가지고 상생 임대주택에 대해서도 비과세를 적용받을 수 있다는 겁니다. 
굉장히 혜택이 많죠. 결론 이제 한번 볼까요. 
2022년 절세 트렌드 첫 번째 이제 상생 임대주택에 대해서 말씀을 드렸는데

결론적으로 처음에 만들어진 상생임대주택의 요건이 굉장히 완화가 된 반면에 상생임대주택의 세제 혜택이 굉장히 강화가 됐습니다. 
그렇기 때문에 상생임대주택에 대한 요건을 갖춰놓으면은 나중에 양도소득세에서 설령 양도가액이 12억 원을 초과된다 할지라도 세 부담을 많이 줄일 수 있다는 겁니다.

중요한 거는 상생임대주택은 내가 주택에 다섯 채 있어요. 
이 다섯 채 모두 아까 상생임대 주택 요건을 갖출 수 있습니다. 
근데 5채가 다 갖췄다고 해서 다 이 5채 모두 적용받을 수 있는 건 아니고 이 중에서 네 채를 팔고 마지막 한 채 남았을 때 이 한 채에 대해서만 일단 상생임대주택 혜택을 받을 수 있는 거다 라고 보시면 될 것 같습니다.

당연히 양도 차익이 가장 큰 주택을 남겨가지고 상생 임대주택 혜택을 적용받으면 되겠죠.