저가양도란 무엇인가?

이 얘기에요. 부모가 10억 원의 주택을 자녀한테 7억 원의 저가 양도를 합니다. 
그럼 어떤 일이 발생하죠. 자녀 입장에서 자녀는 매수자가 되겠죠. 
자녀 입장에서

10억 원짜리를 7억 원에 싸게 샀기 때문에 어떤 문제가 발생합니까 증여 문제 발생하겠네요. 
3억 원에 대한 증여 문제 근데 이렇게 부동산을 저가 양도 양수한 경우에는 시가와 실제 저가 양도가액에 대해서 무조건 증여세를 부과하겠다. 
부과하지는 않겠다는 겁니다. 일정 요건을 충족한 경우에만 증여 문제를 발생하겠다.

두 번째는 부모 입장에서는 주택을 팔았네요. 
그러면 양도소득세가 과세가 되겠죠. 근데 얼마 주고 팔았어요. 
7억 원 주고 팔았네요. 그럼 부모가 양도소득세를 낼 때는 7억 원 양도가액을 7억 원으로 해서 양도소득세를 내야 될까요. 
아니면 10억 원 시가를 기준으로 해서 양도세를 내야 될까요. 
이게 이제 부당해 계산 부인이라는 겁니다. 
부당한 행위 즉 특수관계자 간의 저가 양도라는 부당한 행위를 통해가지고

양도소득세를 적게 회피할 수 있기 때문에 이 행위를 부인하겠다. 
그럼 저가 양도를 하더라도 부모 입장에서 양도소득세는 1억 원 시가를 갖고 내라 라는 겁니다. 
그럼 이제 조금 구체적으로 한 번 볼까요. 
자녀 입장에서는 저가 양도로 인한 증여 규정이 적용되는데 증여세가 부과되기 위해서는

시가하고 저가 양도한 즉 거래 금액의 차액이 3억 원 이하 시가의 삼십 프로 중 작은 금액을 초과해야만 증여세가 부과됩니다. 
그 얘기는 거꾸로 얘기하면 어떻게 되죠. 
시가하고 거래 금액의 그 갭이

3억 원이나 시가의 30%로 둘 중에 작은 거래에 미달하면 증여 문제가 발생하지 않는다는 얘기네요. 
어 그럼 이거를 잘만 이용하면 자녀 입장에서 증여 문제는 커버할 수 있겠네요. 
그럼 부모 입장에서 싸게 팔았습니다. 
그럼에도 불구하고 부당한 행위를 거쳐가지고 양도세 회피를 했기 때문에 무조건 양도소득세는 시가를 갖고 내라

그럼 결론적으로 자녀 입장에서는 저가 양수로 인한 증여 규정을 적용해가지고 증여세를 안 내는 범위 내에서 금액을 그러니까 실제 거래하는 금액을 산정만 한다면 증여세는 벗어날 수 있는데 부모 입장에서는 어쩔 수 없이 시가에 대해서 양도소득세를 내야 된다라는 결론이 나오네요. 
그럼 결론적으로 저가 양도 양수인 경우에는

자녀의 증여세를 줄여주기 위한 방법 에 이제 국한된다 부모의 입장에서는 어쩔 수 없이 시세에 맞춰서 양도소득세를 내야 된다 라는 이제 결론이 나온다는 겁니다. 
한번 볼까요. 사례를 갖고

볼게요 부모가 시가 10억 원짜리를 자녀한테 줍니다. 
첫 번째 케이스는 거래 금액을 8억 원으로 했습니다. 
그럼 시가 거래 금액의 차액이 2억 원이겠네요. 
그럼 기준 금액을 초과해야만 증여 문제가 발생한다고 했습니다. 
그러면 3억 원과 시가의 30% 중 작은 금액

2억 원 초과하지 않네요. 그럼 얘는 저가 양수로 인한 증여 규정이 적용되지 않습니다. 
자녀는 증여세 안 낸다는 거예요. 그럼 자녀 입장에서는 싸게 샀네요. 
증여세도 안 내고 그럼 자녀 입장에서는 메리트는 있겠죠. 
특히 대신에 이제 거래 금액 8억 원을 당연히 줘야 되는 거죠. 
왜 이건 무상 증여가 아니잖아요. 서로 돈 주고 파는 거잖아요.

근데 이 거래 금액 8억 원 안에 만약에 이게 임대 보증금이 예를 들어서 6억 원이 껴 있다. 
그러면 실질적으로 부모님한테 줘야 되는 금액은 얼마죠 2억 원 그럼 부담부 증여도 그렇고 저가 양도 양수도 그렇고 임대 보증금을 높여놔가지고 그거를 승계하는 조건으로 양도 양수를 한다고 하면은 자녀 입장에서 적은 비용을 주고 부모의 주택을 가져올 수 있다는 결과가 나오네요.

그럼 이 금액보다 조금 더 낮춰볼까요. 
7억 원 근데 7억 원까지 하더라도 시가와 거래 금액의 차익이 3억 원이고 3억 원과 시가의 30% 중에 작은 금액을 벗어나지 않기 때문에 이때까지는 증여 문제가 발생하지 않는다는 거네요. 
그럼 여기에 임대 보증금이 6억 원이 끼어있다고 하면 자녀는 부모한테 얼마만 주면 되죠 1억 원 증여 먼저 발생해요. 
안 해요. 안 합니다.

그럼 일억만 주고 부모의 주택을 가져올 수 있단 얘깁니다. 
조금 더 낮춰볼까요. 돈이 없어 거래 금액 6억 원으로 합니다. 
그러면은 4억 원의 개입이 납니다. 이때는 기준 금액을 초과하네요. 
그럼 이때는 증여 문제가 발생하겠죠. 
그러면 증여 문제가 발생했을 때 그럼 시가와 실제 거래한 금액 4억 원이 증여 재산가액으로 해서 증세를 내야 됩니까 아니라는 거죠. 
기준 금액을 초과한 1억 원에 대해서만 증여세를 내면 된다는 겁니다.

그럼 자녀가 돈도 없다. 부모님한테 줄 돈도 없다. 
그럼 차라리 거래 금액을 낮춰가지고 증여세 1억 원에 대한 증여세 천만 원만 내면 된다는 얘기겠죠. 
그런 방법을 통해서 저가 양수가 메리트가 있다라는 겁니다. 
그럼 당연히 자녀 입장에서는 저가 양도를 하되 두 가지 방법이 있겠네요. 
증여세 문제가 아예 발생하지 않게

33억 원 하고 시가의 30 프로 이하 금액으로 설정을 해가지고 거래 금액을 이제 만들어서 거래하는 방법 아니면 자녀가 돈이 없으면 증여세를 내는 걸 전제조건으로 하고 거래 금액을 더 낮춰서 거래해도 상관은 없다는 거겠네요. 
그럼 부모 입장에서 한번 볼까요. 부모 입장에서 어떤 문제가 발생하죠. 
부당의 계산 부인이 적용된다고 했죠. 
부모는

시가에 대해서 그냥 세금을 내야 된다는 겁니다. 
물론 시가의 오프로 초과 미달되면은 그냥 거래 금액에 대해서 뭐 양도소득세를 내도 되지만 우리가 그렇게 하려면은 아까 자녀 입장에서의 저가 양도에 실익이 없어지잖아요. 
그러니까 부당 자녀한테 저가 양도를 한다라고 했었을 때 부모 입장에서의 양도소득세는 그냥 시가의 시가를 따라가지고 낸다라고 이렇게 보시면 될 것 같습니다.

그러면 7억 원에 8억 원에 거래했다. 
할지라도 자녀 부모 입장에서 양도소득세를 계산할 때는 양도가액 10억 원 취득가액은 부모가 이제 취득한 취득가액을 산정해가지고 그 양도 차액에 대해서 세금을 내면 된다 라고 이렇게 보시면 될 것 같습니다. 
이렇게 자녀에게 부동산을 저가 양도 양수할 때 우리가 추가적으로 검토할 사항

웬만하면 증여 문제가 발생하는 안 하는 게 낫겠죠. 
그러려면은 시가와 거래 금액의 차액이 3억 원 하고 시가의 30 프로 중에 작은 금액이 되도록 거래 금액을 산정하는 게 나을 거고 그리고 나머지 임대 보증금을 제외한 나머지 금액에 대해서는 돈이 오가야 되죠 왜 유상 양도이기 때문에 그렇기 때문에 나머지 금액에 대한 금융 자료를 명백하게 만들어놔야 된다

그리고 문제는 뭐냐면 자녀가 부모님한테 준 그 거래 금액에 대한 자금 출처는 명확해야 된다 뭐 본인의 소득 재원으로 했든 뭐 증여를 받은 돈으로 했든 거래 금액에 대한 자금 출처는 명확해야 된다 왜 이 거래 금액에 대한 자금 출처가 입증이 미비하면은 나중에 증여 문제가 발생할 수 있거든요. 
부모 입장에서 검토할 사항 부모는 무조건 시가를 기준으로 해서 양도세를 내야 된다 근데

부모가 주택이 한 채여가지고 비과세 대상이다. 
그럼 시가를 갖고 세금을 내더라도 양도세를 안 낼 수 있다는 얘기가 나오네요. 
그리고 다주택자 같은 경우에는 지금 한시적으로 중과가 유예되고 있기 때문에 양도소득세를 내더라도 기본 세율이 적용되겠네요. 
그럼 지금 이 유예 기간 동안에 이 저가 양도 양수를 통해가지고 부모의 주택을 자녀한테 이전하는 것도 굉장히 큰 방법이다.

저가 양도의 절호의 기회에 있다라는 겁니다. 
그러니까 과세관청에서 나중에 문제를 삼았을 때 이 저가 양도 양수와 관련돼서 가장 쟁점이 될 거는 어떤 거죠. 
시가에 대한 판정입니다. 시가가 얼마인지에 따라서 아까 이 거래 금액의 갭이 증여 문제가 발생하느냐 안 하느냐 이게 달라지기 때문에

그러면 시가를 조금 더 우리한테 유리하게 확보해 놓기 위해서는 어떻게 해야 된다는 거죠. 
감정을 받아가지고 시가를 최대한 낮춰서 감정을 받아 놓는 것도 굉장히 좋은 방법이다. 
그래서 저가 양도나 부담보 증여를 이용할 때는 특히 아파트를 이용한다라고 했을 때는 차라리 감정평가 비용 수수료가 들더라도

세금 부담을 그 이상으로 뽑을 수 있기 때문에 감정을 받아가서 진행하는 거를 추천해 드립니다. 
왜 이천이십이년 십일월 삼십일 일 이전에 부담부증여와 마찬가지로 저가 양도도 이때 하는 게 좋습니까 왜 그런지 볼까요. 
취득세 때문에 그래요 시가 1억 원짜리를 7억 5천만 원에 자녀한테 저가 양도를 합니다. 
물론 여기 임대 보증금이 6억 원이 있다고 하면은 자녀는 아버지한테 1억 5천만 이제 건네주면 되겠죠.

근데 이렇게 했었을 때 자녀 입장에서는 어떤 세금 내야 되죠 양도소득세는 아버지가 내는 거고 자녀 입장에서는 어떤 문제죠 취득세를 납부해야 되겠네요. 
그럼 취득세를 어떻게 할까요. 시가에 뭐 취득세율이 적용될까요. 
아니면 실제 거래한 7억 오천에 대해서 취득세율이 적용될까요. 
어떤 걸로 적용되죠 올해까지는 실제 거래한 금액

을 갖고 취득세율이 적용됩니다. 왜 올해까지는 취득세에서는 부당해 계산 부인이 개인한테는 적용되지 않기 때문에 그렇습니다. 
내년부터는 어떻게 됩니까 개정안에 들어가 있죠. 
2023년 이후분부터는 저가 양도를 한 경우에는 실제 시가를 갖고 취득세를 부과하겠다. 
그러면 배가 늘 수 있다는 얘기에요. 
그렇기 때문에

싸게 지금 넘기고 싶다라고 하면은 올해 안에 해야만 자녀 입장에서 취득세까지 줄일 수 있다라는 겁니다. 
2002년 2022년 부동산 세금 절세 트렌드 세 번째 저가 양도입니다. 
특히 부모님의 주택을 자녀한테 싸게 넘기는 거예요. 
당연히 자녀 입장에서 증여 문제가 발생하는데 현행 증여세법상

부동산을 저가 양도한 경우에는 시가와 실제 거래 금액의 갭이 기준 금액을 초과해야만 증여 문제가 발생하기 때문에 그 금액 이하로 하면은 증여 문제 발생 없이 싸게 살 수 있다는 겁니다. 
물론 부모 입장에서 양도소득세가 줄어드는 건 아니에요. 
부모는 당연히 시가에 따라서 양도세를 내야 됩니다.

근데 지금 다주택자 같은 경우는 양도소득세가 한시적으로 중과가 유예되고 있기 때문에 세금을 내더라도 중과세율이 적용되지 않고 일반 세율을 적용받을 수 있기 때문에 이 시점에 저가 양도를 하는 게 하나의 메리트다라는 거 하고 특히 올해 안에 저가 양도를 해야만 자녀의 입장에서의 취득세가 실제 저가 양도 거래한 금액을 갖고 취득세가 부과되기 때문에 자녀의 취득세를 줄일 수 있다라는 겁니다.

그럼 그런 생각을 가질 수 있겠죠. 그러면 나는 채무 부담 임대 보증금이 있어요. 
그러면 옵션이 두 개가 있겠네요. 부담부증여 저가 양도 그럼 둘 중에 어떤 게 낫습니까 라는 겁니다. 
어떤 게 나을까요. 이거는 아빠가 좋습니까 엄마가 좋습니까 라고 묻는 거하고 또 동일해요. 
음 왜 그러냐면 상황에 따라서 얘가 유리할 수 있고

제가 유리할 수도 있습니다. 근데 자녀의 세 부담을 자녀의 뭐 이렇게 부담을 최소화하는 게 목적이다 라고 하면 어떻게 해야 되죠 당연히 부담 보증을 해야죠 왜 저가 양도 같은 경우에는 자녀 입장에서 일단 줘야 되는 금액이 있잖아요. 
물론 임대 보증금을 차감하고 나머지 차액만 이렇게 주면 되긴 되는데 그래도 자녀 입장에서 지출되는 금액이 있기 때문에 자녀 입장에서 돈

소비되는 거를 최소화하고 싶다. 그러면은 이제 부담부증회를 이용해야 되는 거고 부모 입장에서 조금이라도 받고 싶다거나 아니면 뭐 기타 상황에 따라서 취득세가 무상 취득세율이 적용되는지 아니면 유상취득세율이 적용되는지에 따라서 달라지기 때문에 이게 개인마다 다 다르거든요.