토지투자 여러가지 기술

개발 제한 구역으로 돈 벌기 첫 번째 기술 개발제한구역으로 돈 벌기입니다. 
개발제한구역으로 돈 번다 그러면 많은 분들이 굉장히 모험적인 투자다라고 생각하는데 사실 그렇지 않죠. 
그러니까 개발제한구역의 투자의 본질을 알면 됩니다. 
개발제한국역 뭔데요.

언젠가는 해제되어서 신도시가 될 땅 아닙니까 그렇죠 그러면 언제 해제될 건데요. 
예를 들어서 왕숙지구라든지 하남 교산지구라든지 그런 건 언제 해제될지 모르죠. 
그렇죠 그런데 어느 날 확 지정한 거잖아 그런 식의 개발제한국 투자는 리스크가 있죠. 
분명히 있죠. 그러나 여기서는 어떤 핵심적인 내용이 있느냐

바로 옆에 당수 1지구가 개발을 바로 하고 있고요 그 바로 옆에 바로 이쯤에 있는 경매 물건이었고 주택이 경매 나온 사례입니다. 
그래서 이제 이때 당시에 왜 여기만 남겼을까 그리고 지목이 돼 있는 땅이니까 용도 변경에 대한 내용을 검토를 했죠. 
그래서 이거를 7억 6800의 낙찰을 받고요 제 실전만 원에서 낙찰 받았습니다. 
당연히 제 추천 물건이고 같이 답사 갔죠. 
같이 조사하고 7억 대출 받고요 집에서 전세 보증금 1억 3천 받고요 그다음에 창고에서 월세 90만 원인가 그렇게 나옵니다.

지금 여기가 지금 당수 2지구로 지정이 되었거든요. 
그러니까 보세요. 이 개발제한구역 물건이거든요. 
그러면 리스크가 뭐 있습니까 개발제한국 해제가 안 되면 어떻게 하느냐 안 되면요. 
안 되면 용도 변경해가지고 부동산의 가격을 올려서 팔 수 있고요 그다음에 여기도 추가로 신도시로 지정되면요. 
그럼 신도시 달려가는 거니까 돈을 벌겠죠.

여기 당수 이직으로 돼 있고요 보상금이 얼마인지 아직 안 나왔는데 보상 안내까지는 받았고요 지금 그래서 예상 보상가는 당수 1지구가 평당 450 나왔으니까 한 500 안 나오겠냐 한 16억 정도 나올 것 같아요. 
천천히 이야기해볼까요. 7억 6천에 낙찰 받고 7억 대출 받고요 그다음에 세입자 보증금 1억 5천 받았으니까 투자금은 0원이 아니고 풀피죠 돈이 남죠. 
그렇죠 그리고 예상 보상가 한 15억에서 16억 정도가 됩니다. 
그게 다냐 예상 차액 10억이라고 그랬잖아요.

그렇죠 그러면 15~6억 받는다 그러면 10억 차익이 아니죠. 
수업 때 말씀 더 드리겠습니다. 협의 양도인 택지 딱지가 나올 예정입니다. 
그것까지 하면 딱지 피까지 하면 충분히 10억 예상됩니다. 
다음 차 한 겨 볼까요. 고속도로 ic 개통으로 돈 벌기 실 투자금 1억 5천

임대 수입 월세 400400 맞죠. 이게 그다음에 9억에 낙찰 받은 건데 여기 보면은 이것도 다 제가 관여한 물건입니다. 
추천하고 같이 답사 갔던 물건입니다. 
2018년 4월 3일날 자동차 관련 시설을 9억 정도의 낙찰 받았는데 이건 왜 그랬느냐 2018년 2월 20일자에 여기 북쪽입니다. 
여기 여기 일대를 여기 일대를 산업단지형 신도시로 만들겠습니다.

파주 희망 프로젝트라는 산업단지 신도시를 만들겠습니다라고 발표가 났어요. 
그러면서 3월 20일까지 의향서를 받는다 제안서는 5월 24일까지 받겠다라고 했죠. 
그런데 여기 보면 그 당시에 이렇게 도로가 예정되어 있었습니다. 
뭔데요. 제2외곽고속도로가 생겼고 ic가 생겼습니다. 
그래서 수업 때는 훨씬 더 디테일하게 말씀드리겠습니다 시간 여유 있으니까 그래서 이런 데 물건 찾는 방법도 알려드릴 거예요.

그래서 산업단지 신도시가 들어올 곳과 제2외곽고속도로 개통 지금 2년도 2년 정도 남았나 그렇습니다. 
그 앞에 땅이죠. 그래서 우리가 4월 3일날 낙찰 받고요 다시요 3월 20일까지 의향서를 받는다고 했는데 4월 3일날 낙찰을 받았으니까 의향서를 낸 기업이 있다는 것은 우리가 확인했겠죠. 
그러고 나서 낙찰받고 그다음에

이게 9월 5일 자입니다. 9월 5일 자로 난 뉴스를 읽어보니까 뭐라고 해놨느냐 여기 읽어보니까 2단계 우선 협상 대상자로는 현대산업개발 3단계는 포스코 건설 컨소시엄의 사업 시행자 뭐지 이거 우선협상 대상자가 되었다죠 경매 물건이 어디 있던 거냐 이거 빨간 점 보세요. 
여기 있던 겁니다. 여기 있던 거

그렇죠 그러니까 이런 뉴스 나오면서 가격 올랐을까 당연히 많이 올랐죠. 
이게 지금 팔면 한 20억 정도는 합니다. 
20억 넘게 받을 수 있어요. 20억 한다 치고 지금 이게 대출을 다시 받았어요. 
대출 다시 받았는데 12억 5천을 받았습니다. 
12억 5천 대출을 받았다는 것은 글쎄요 시세는 약 20억 가까이 하겠죠. 
물론 은행 감정평가는 20억보다는 작을 것이고 그 그건 어때요 이거는 공장에 임대 주고 있어가지고 월세도 나오는 물건입니다. 
월세 받아서 당연히 9억에 상가를 사도 월세 400 안 나오잖아요.

근데 월세 받아서 이자 잘 내고 있고 수익도 좀 나죠 그런데 월 수익도 생기고 매매 차익도 이렇게 크게 된 겁니다. 
그다음에 요즘에 지식산업센터 많이 떠나요. 
최근까지 많이 떴죠. 그런데 저는 지식산업센터가 뜬다 그럼 지산 분양 받으러 가자 그런 초짜 강의 안 합니다. 
나는

저는 지식산업센터처럼 이 뭐랄까 숫자로 쥐어 짜가지고 수익 내는 상품들은 별로 좋아하지 않아요. 
왜냐하면 금리가 올라버리면 그런 것들은 언제든지 마이너스가 될 수 있거든요. 
거기다가 지사는 편법이 많죠. 그 입주 제한이라든지 이런 것들을 이렇게 저렇게 어거지로 풀어서 가기 때문에 저는 개인적으로 지식산업센터 투자를 좋아하지 않습니다. 
그럼 뭐 하는 데요.

지산이 뜨면 지산 업자들이 좋아할 땅 다시 아파트 가격이 올라가면 아파트 짓기 좋은 땅값 올라갈까요. 
예 당연하죠. 그럼 지산이 계속 잘 팔리면요. 
지산 짓기 좋은 땅 잘 팔리겠죠. 그래서 영등포 중공업 지역 샀습니다. 
당연히 영등포 중공업 지역 내에 도시재생가의 어떤 주민설명회부터 했던 자료부터 여러 가지가 있었어요. 
그걸 다 확인하고요 땅을 샀습니다. 그래서 지금 보면은

지식산업센터 사업 시행자한테 근데 평당 6500회 하고 내년에 잔금 준다고 하는데 의향서뿐인데 찍어줄까요라고 제안받았죠. 
이거 평당 3천원에 샀습니다. 9억에 샀어요. 
9억에 언제 잔금 쳤는지는 제가 유튜브로 이런 이야기 하면은 또 너무 또 이렇게 바람 잡는다 그 비슷한 이야기를 듣고 약 장사 갔다는 이야기를 들으니까 생각할게요

지금 이 문자 온 게 카톡 온 게 2022년 9월 15일이네요. 
얼마 안 됐죠 그렇죠 잔금 친 지도 얼마 안 됐습니다. 
그다음에 역세권 개발 사업은 어떻게 되느냐 이런 이야기 그러니까 허 벌판 동네에 지하철이 개통하는데 어느 쪽은 역세권 개발 사업이 되고 땅값이 오르고 어느 쪽은

그냥 논밭에 지하철만 개통한다 이런 거 있죠. 
그거 보는 방법 설명드릴 거고 도시개발 구역 투자 이건 너무 많아서 그냥 뭐부터 설명해야 될지 모르겠는데 그냥 그때 수업 때 여러 가지 사례로 풀어드리겠습니다. 
그다음에 여섯 번째 기술 도시 수용 보상 투자 이거는 뉴스에도 났기 때문에 뉴스에도 났고 이거는 수업 때 하겠습니다만 표준지 공시지가와 개별지 공시지가 그리고 거기서 만들어지는 원리 그다음에 보상가 산정 법칙 그다음에 개발 사업이 일어나는

개발 사업에 대한 사업성에 대한 검토 그다음에 투자는 어느 타이밍 할 것이냐 이런 여러 가지를 좀 알아야 됩니다. 
내용이 조금 어렵습니다. 그래서 좀 어렵기 때문에 유튜브에서는 아예 다 그걸 빼고 이야기 할 건데 아무튼 지금 표준지를 대로 받았기 때문에 예상 보상가는 한 55억 정도는 될 겁니다. 
55억 조금 넘을 수도 있고요 어마어마하죠. 
7억 대출받고 샀으니까 7억 몇 천 투자를 했는데 양도 차액이 한 30억 정도 날 것 같습니다.

그다음에 7번째 기술 신도시 입주하고 스타벅스 드라이브 스루 이게 경기도 양주에 있는 수강생 스타벅스 사례입니다. 
나대지를 낙찰받아 매입을 했고요 58억에 샀는데 3분의 1에는 스타벅스가 들어오고 매출이 어마어마합니다. 
그래서 월세가 한 2700만 원 정도 들어오고 있고요 매출에 따라서 월세가 들어오기 때문에 고정적이지는 않지만 이 정도 됩니다. 
부가세 포함하면 월 3천 정도가 들어오고 있습니다.

그다음에 전체가 이게 1200평이거든요. 
한 400평 정도에다가 스타벅스 했고 나머지 한 또 한 800평 가까이 토지가 있는데 그때 하이마트가 입점 제안을 했었죠. 
그래서 하이마트 개발 담당 부장 우리 학원에 와서 입점 했는데 결국 하이마트는 다른 데로 갔어요. 
우리가 하이마트 임대료를 줄 수 있는데 안 줬거든요.

요런 것들 이런 것들은 신도시 입주랑 연결된 거라서 카페 하기가 대단히 좋고요. 
그다음에 8번째 개술 산업단지 입주 여기는 땡땡 산업단지라고 했는데 보여드리겠습니다. 
수용 재결이 핵심입니다. 반도체 클러스터 토지 보상 수용 재결 통과가 돼 있죠 2022년 9월 22일 그러니까 제가 산업단지가 들어오고 녹지 지역에 대한 강의도 할 거란 말이에요. 
그래서

녹지 지역이 어떤 패턴으로 땅값이 올라갑니다. 
그다음에 녹지 지역과 농업진흥구역을 연결해서 또 설명을 드릴 텐데 근데 그때 제가 수용 보상에서 수용 재결 효과에 대해서도 말씀을 드릴 겁니다. 
뭔 소리냐 사업 시행자한테 수용권이 생기기 때문에 반대한다 하더라도 이제 수용을 해서 사업을 본격적으로 할 수가 있어요. 
용인 반도체 클러스터가 착공을 했단 말이에요. 
그렇죠

모처에 녹지 지역을 매입을 했습니다. 
생산녹지 지역이고 농업진흥구역은 해제가 된 땅입니다. 
필지를 이렇게 가분할도입니다. 이렇게 분할해서 이제 한 필지씩 팔아볼까 땅은 평당 전체를 평당 115만 원에 매입을 했습니다. 
전체 매입가가 20억 정도 되는 물건이고요 당연히 대출 받아 샀겠죠. 
이 물건이 토지 분필 해가지고 파는데 이 분필 작업을 해 준 토목 업체가 이 땅 좀 팔면 안 되겠냐 자기가 평당 250에 사겠다. 
300에 사겠다. 그랬죠

근데 우리 형님이 안 판다고 했대요 지금 이게 그 옛날에 사놓고 지금 하는 이야기가 아니고 잠금 엊그저께 쳤습니다. 
엊그저 쳤는데 진행이 이래 되면서 가격이 쑥쑥 올라가는 이야기를 하는 거죠. 
그렇죠 그다음에 9번째 여기에서 수용 보상 도로 신도시 경매로 떼돈 벌게 돼 있죠 그러니까 토지 투자는 항상 그렇습니다. 
여러 가지를 다 알아야

해석할 수 있는 물건으로 가게 되면 수익률이 굉장히 좋아지든지 아니면 리스크가 팍 줄든지 이래야 됩니다. 
그래서 이거 그전에 제가 유튜브에도 찍은 거 있으니까 그걸 참조해 주시면 될 것 같고요 요거 낙찰 받았는데 전체를 65억개에 낙찰받았고 토지가 1840평입니다. 
위에 건물도 있고요

1840평 경매로 낙찰받았는데 전체 토지 중 일부 이쪽에 있죠. 
여기 여기 여기 요 일부 땅만 이제 경매로 넘어가는 거 분할 보상을 받는 거 요만큼만 이만큼만 보상을 받고 위에 건물도 전체를 다 보상받게끔 우리가 조치를 취했습니다.

밀어 넣어가지고 전체를 다 보상받는 걸로 편하게 밀어 할게요 그래서 요 뒷부분의 땅은 보상받는데 어쨌든 건물 전체랑 그다음에 요 위에 건물 토지 전체 중에서 요 노란색의 도로입니다. 
큰 도로 큰 도로가 아닌 뒤쪽 땅이죠. 
이 땅을 보상받는데 전체 보상가가 토지가 39억 5천 정도 되고요 건물은 예상 보상가가 한 15억 정도 됩니다. 
그러니까

한 55억 정도를 토지 600평하고 건물 날리면서 55억을 보상받고 나머지 땅이 1200평이 되는데 이 나머지 땅의 위치가 어디냐 여기 평택의 브레인시티라는 1만 6천 세대의 산업단지가 들어오는 신도시가 있고 여기 착 해가지고 혼자 공사 한참 하고 있고 입주 한 2년 남았거든요. 
그 옆으로 평택 동부고속화도로가 지나가고 rc로 생기고 바로 그 앞에 물건입니다.

땅값 얼마일까요. 뒤 땅을 평당 600에 보상했는데 이게 악당 700 정도나 하지 않겠습니까 그렇죠 그러니까 그럼 남은 땅이 1200평이니까 토지 가치가 어마어마하죠. 
그죠 600평에다가 건물 보상가가 600평의 건물 보상가가 55억이었습니다. 
그러면 남은 토지 1200평 평당 700원 할 거 아니에요. 
그렇죠 그래서 근데 이제 저런 물건을 검토해야 될 게 뭐 있느냐 그러면 이제 앞에 도로가

도로법상의 도로기 때문에 도로 구역 도로 조명 이런 것들 또 해석할 수 있어야 되고 그다음에 신도시가 들어온다. 
그랬을 때 다른 도로 계획 같은 것들도 찾는 거 알아야 됩니다.