가격에 메리트가 있는 지역으로 평가를 받는 거지 굉장히 선호되는 지역이라고 보는 건 한계가 있기 때문에 무작정 가격을 올린다고 시장에서 받아주기는 어려운 것.
부동산 영끌족의 성지 서울 시내 내 집을 구할 수 있는 마지막 희망 노도강의 첫째 노원구.
집값이 하늘 무서운 줄 모르고 치솟던 시절, 노원구의 집값은 강남 3구와 용산구만큼이나 주목받았습니다.
그랬던 노원, 그중에서도 아파트가 잔뜩 포진된 중계동과 하계동의 집값은 어떻게 됐을까요?
노원구는 서울 강북 지역의 대표적인 주거지역으로 꼽힙니다.
1980년대까지 이 지역은 논밭과 비닐하우스, 무허가 공장, 거기에 판자촌까지 서울 도심지에서 밀려난 이들이 즐비한 빈민지대였습니다.
1988년 올림픽에 앞서 이 빈민지대를 밀어버리고 대단지 주공 아파트가 들어서면서 노원구는 아파트 촌으로 구성된 주거지역으로 변모합니다.
80년대 후반과 90년대 초 많은 인구가 몰려들고 상계동에서부터 중계동, 하계동까지 아파트 단지가 들어서면서 2천년대 초까지 송파구와 서울 시내 인구 수 12위를 다투기도 했습니다.
노원구는 이러한 과정을 통해 주거지가 형성된 만큼 소형, 중형 평형이 대다수를 차지하죠.
소, 중형 면적의 아파트 가격이 강남 3구, 마용성 등 일부 지역에 비해 상대적으로 저렴했습니다.
2030이 돈을 끌어모아 찾아온 지역, 바로 영끌족의 서울 시내 마지막 내 집 마련지가 바로 노원구였죠.
그래프를 보면 서울 전체 평균에서 낮은 가격대를 유지했으나 2021년 들어 급격히 상승했습니다.
그리고 집값이 떨어지기 시작하자 말 그대로 폭락했습니다.
가장 큰 폭으로 하락한 아파트는 노원구 중계동 동진 신안입니다.
이 아파트의 최고가 거래는 전용 101제곱미터 2022년 8월 27일 14억 8천만 원이었습니다.
15억 원에 근접했던 이 아파트는 같은 면적이 지난 4월 10일 9억 5천만 원에 거래됐죠.
최고가에서 5억 3천만 원 35% 하락해 10억 원대가 무너졌습니다.
동진 신안은 중계동 학원 거리로 유명한 은행 사거리에 위치해 있습니다.
이 일대는 노원역과 함께 강북구에서 가장 크고 유명한 학원가인데요.
앞서 말씀드린 것처럼 노원구는 정부 주도의 주거지 개발 역사와 함께 합니다.
아파트가 많아지니 학교와 학원이 생기고, 그렇게 학군이 생기니 아파트가 더 많아지고 찾는 사람도 많아진 겁니다.
그만큼 영굴족의 투자 가능성도 높아진 거죠.
또 중개업과는 거리가 멀다는 단점이 있지만 현재 동북선 공사가 진행되면서 기대감도 더 커진 지역이었죠.
그러나 빨리 가파르게 오른 만큼 떨어질 때는 더 아픕니다.
대출과 임대료를 등에 업고 주택 매수에 뛰어든 영꿀족에게 금리 인상에 따른 집값과 전셋가 하락은 버티기 어려웠습니다.
매 급급매가 쏟아진 이유이기도 하죠.
동진신안의 인근 아파트들도 하락의 아픔을 똑같이 겪고 있습니다.
중계동 청구 3차는 동진 신원과 길 하나를 건너서 위치하고 있는데요.
이 아파트 전용 84제곱미터의 최고가는 2021년 2월 8일에 이뤄진 거래가액 14억 2천만 원이었습니다.
최근 저가거래는 올해 2월 28일 9억 2천만 원에 진행됐죠.
최고가 대비 5억 원 35% 떨어졌습니다.
을지초, 을지중, 그리고 은행 사거리를 한꺼번에 끼고 있는 아파트로 집값 상승기 단박에 14억 원대까지 치고 올라갔죠.
하지만 30년에 가까운 구형 아파트라는 점, 동북선이 공사 중이라고 하지만 여전히 중개업과 거리가 멀어 불편하다는 점 등 여러 요인으로 인해 집값은 10억 원대 이하로 떨어졌습니다.
노원구 다수의 지역이 아파트 단지로 구성돼 있습니다.
하계동도 마찬가지죠. 하계역을 기준으로 주변을 둘러보면 전부 중규모 단지의 아파트가 자리하고 있습니다.
중계근린공원, 등나무 근린공원이 하계동과도 접해 있어 사실상 같은 권역에서 누릴 수 있습니다.
이 지역 아파트들도 30년 연한을 넘기면서 재건축을 준비하고 있습니다.
최근 현대우성 아파트의 정밀 안전 진단도 다시 시작됐는데요.
이 외에도 하계동에 포진된 여러 아파트가 재건축 사업을 시도하고 있죠.
이런 기대감 때문인지 부동산 급등기 하계동 아파트도 10억 원대를 돌파한 곳이 많아졌습니다.
그래서일까요 노원구에서도 최고가 대비 가장 큰 폭으로 하락한 아파트 중 다수가 이곳 하계동에 있습니다.
하계동에서 가장 많이 하락한 곳은 현대 우성입니다.
이 아파트 전용 127제곱미터의 최고가 거래는 2021년 6월 12일에 이뤄진 13억 5천만 원이었습니다.
그리고 지난 5월 1일 같은 면적은 7억 3천만 원까지 낮아진 금액으로 거래됐습니다.
최고가 대비 6억 2천만 원 45% 하락했죠.
바로 인접한 다른 아파트도 비슷합니다.
하계동 장미 아파트 전용 54제곱미터는 2021년 9월 25일 8억 2천만 원 최고가 거래를 기록했습니다.
하지만 지난 4월 1일 5억 3천500만 원으로 최고가보다 2억 8천500만 원 34% 낮춰서 계약이 진행됐죠.
노원구 현장에서는 호가를 올린 매도인들이 있지만 매수자들이 이를 받아들이지 않는다고 말합니다.
금매가 혹은 그보다 낮은 금액이 아니고선 계약은 어렵다는 거죠.
4월달에 조금 거래가 됐어요. 거래가 됐는데 그게 왜 그러냐면 아주 급매물들 금매물들이 소진되고 거기서 조금 호가를 올려서 주인들이 2, 3천 원 올려서 내도 이러니 거래가 이제 안 되는 거죠.
오다 줘서 지금 많이 조용한 편이에요.
문이라는 게 많지는 않은데 금 매물 있으면 전화 주세요.
그 정도고 정상 거리로는 안 사겠습니다.
이렇게
재건축 기대감에 집값이 쉽게 뛰어올랐습니다.
하지만 이제 막 첫 삽을 뜨기 시작했고, 서울 내에서는 강남권, 여의도, 나아가 경기도 1기 신도시의 재건축 사업도 순서를 기다리고 있습니다.
사업의 순서가 어디 있냐고 할 수도 있지만 정비 사업의 시비를 담당하는 당국의 입장은 다르겠죠.
또 경색된 부동산 시장과 경기 침체는 사업 시작 자체의 걸림돌이 될 수도 있습니다.
자칫하면 재정비 사업을 통한 이익 창출과 주거환경 개선은 뜬구름으로 전락할 수 있다는 것이죠.
가격에 메리트가 있는 지역으로 평가를 받는 거지 그 지역이 굉장히 선호되는 지역이라고 보는 건 한계가 있기 때문에 그런 지역의 특징을 갖고 있는데 호가를 높여간다라는 거는 결국은 수요자들이 타 지역으로 어떤 시선을 돌릴 가능성이 충분히 있다라고 봐야 되는 거죠.
무작정 가격을 올린다라고 시장에서 받아주기는 어려운 거죠.
노도강의 첫째인 노원구, 그중에서도 중형 아파트가 많은 중계동과 하계동의 집값을 살펴봤습니다.
최근 기사를 통해 노원구에서 반등 거래가 확인됐다, 상승으로 전환됐다 등의 소식이 나왔습니다.
하지만 정작 현장에서는 금매도 남아 있다 혹은 수요자는 금매보다 낮은 가격이 아니면 찾지 않는다고 이야기합니다.
여전히 매수자와 매도자의 줄다리기는 이어지고 있고 시장을 보는 냉철한 시선이 필요할 것 같습니다.